오피스텔 '적자생존' 시대, 챙겨야 할 …

오피스텔 '적자생존' 시대, 챙겨야 할 '싸(4)가지'?

아파트 규제로 인한 반사 이익도 잠시, 오피스텔 역시 여타 수익형 부동산과 마찬가지로 양극화 속 춘추전국을 맞이하고 있다. 업계 전문가들이 꼽는 코로나 시대 오피스텔의 생존 조건에는 어떤 것들이 있을까.

소형 주거용 오피스텔 각광

올해 오피스텔 상품군 중 수익률에서 선전한 상품은 주거용 소형 오피스텔이다. 부동산114 등에 따르면 지난해 기준 소형 오피스텔의 수익률은 4%대를 기록하고 있다. 전용 20㎡ 이하의 경우 4.9%, 전용 20㎡ 초과에서 40㎡ 이하는 4.5%, 전용 40㎡ 초과에서 60㎡ 이하 역시 4.5%의 수익률을 꾸준히 기록 중이다.

1인가구의 확산과 저렴한 초기 자본금 등으로 인한 영향이라는 것이 업계 관계자의 분석이다. 실제 통계청에 따르면 서울의 1~3인 가구 비중은 지난해 79%를 기록해, 올해는 80%대에 진입한 것으로 추산된다.

이에 따라 소형 주거용 오피스텔 공급량도 크게 증가 중이다. 부동산114 통계를 보면 40㎡ 이하 오피스텔의 공급량은 2010년에서 2019년까지 1900% 가까이 폭증했지만 85㎡ 초과 오피스텔은 같은 기간 97% 가량 감소했다.

안정수익 가능한 ‘직주근접 오피스텔’

주요업무 지구 인근의 오피스텔 역시 직주근접을 선호하는 최근 직장인들의 경향으로 최근 수혜를 얻고 있다. 초기 진입 자본이 다소 비싸다는 흠은 있지만, 그만큼 수요는 충분해 안정적인 임대 수익이 가능하다.

부동산114에 따르면, 지난 10월 기준 종로 일대의 오피스텔 평균 임대수익률은 4.78%를 기록했다. 을지로는 5.28%로 상당히 높았고 업무 지구로 이름난 여의도와 상암DMC 일대 오피스텔의 평균 임대 수익 역시 각각 4.82%와 4.93%로 5%에 가까운 수익률을 기록했다. 테헤란로와 강남대로의 수익률 역시 4.6% 수준으로 서울 평균인 4.47%보다 높다.

한편, 업무지구와의 교통 접근성은 높으면서 가격대는 더욱 저렴한 지역의 오피스텔 역시 높은 수익률을 기록하고 있다. 부동산114에 따르면 올 9월 서울에서 가장 높은 오피스텔 임대수익률을 기록한 5곳은 강북구(5.35%), 동대문구(5.15%), 관악구(5.13%), 중랑구(4.88%), 구로구(4.85%)로 확인됐다. 직주근접상의 장점은 유지하면서 저렴한 가격대로 수익률이 더 높게 나타났다는 것이 업계 관계자의 설명이다.

오피스텔도 ‘브랜드 단지’ 흥행불패

다른 수익형 부동산과 마찬가지로 오피스텔 역시 브랜드에 따라 흥행 성패가 갈라지는 경향이 갈수록 심화되고 있다. 대형 건설사들이 오피스텔 공급에 더욱 적극적으로 나서면서 상품성 등에서 중소형 건설사들이 경쟁하기 어려워진 것이다. 실제 한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 올해 청약을 진행한 오피스텔은 총 54개 단지다. 이 중 올해 시공능력평가 10위가 공급하는 브랜드에 총 청약 건수의 69% 가량이 집중됐다. 청약 결과도 극명하게 갈리고 있다. 브랜드 오피스텔은 전원이 청약 마감에 성공했지만, 비브랜드 단지의 경우 전체 단지 중 21% 가량만 청약을 마감하는 데 그쳤다.

한 수익형 부동산 분양업계 관계자는 “브랜드 오피스텔의 경우 대단지로 지어지는 경우가 많다. 투자 면에서는 안정적이다. 편의시설 등 상품성은 물론, 관리비도 적어 선호도가 높다”고 말했다.

아파트 빼닮은 ‘오피스텔’도 인기

청약 경쟁 심화와 가격 상승, 규제 등으로 아파트 마련은 점차 어려워지고 있다. 이로 인해 아파트 내부와 평면을 모방한 주거용 오피스텔의 인기도 꾸준히 올라가고 있다. 상품성은 아파트에 근접하면서도 청약조건이나 주택수·재당첨 제한 등에서는 자유롭다는 점이 젊은 실수요자들에게 어필하고 있는 것으로 보인다.

일부 브랜드 건설사의 경우 이미 주거용 오피스텔에 아파트에 버금가는 평면을 도입하고 있다. 지난 6월 분양한 ‘힐스테이트 의정부역’의 경우 4bay 판상형 구조를 도입해 평균 145대 1이라는 청약 경쟁률을 기록했다. 11일 분양한 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’ 역시 4bay와 3bay 및 드레스룸 등의 수납공간을 통해 소형 아파트의 대체제로 기능할 전망이다.

오피스텔의 단점인 수납공간 확보 역시 점차 중요해지고 있다. 세대 안에 전자제품과 수납장, 책상 등 가구들을 갖추는 ‘풀퍼니시드 시스템’ 또한 이런 이유로 많이 도입되고 있다. 설계 단계에서 가구·가전을 배치해 수납공간이 부족한 오피스텔의 단점을 보완할 수 있다. 힐스테이트 의정부역 역시 현관창고와 안방 드레스룸을 조성하고, 식기세척기와 오븐을 무상으로 공급한 바 있다.

커뮤니티나 주거 서비스 역시 고급화되고 있다. 지난 8월 부산에서 분양한 ‘센텀 센트레빌 플래비뉴’ 오피스텔은 라이브러리 라운지와 플래비뉴 키친 등의 특화시설을 선보인 바 있다. 해당 업계 관계자는 “주거 오피스텔의 경우 입지만큼 주거의 질을 향상하는 아파트형 평면이나 특화 상품이 경쟁력과 흥행의 기준이 되고 있다”고 말했다.

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