부동산 투자 ‘리츠’로 하면 쉽다

부동산 투자도 ‘리츠(REITs)’라는 금융상품을 이용하면 쉽게 할 수 있다는 조언이 나왔다.
리츠(Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자 신탁이라는 의미로, 일종의 부동산 투자회사로 이해하면 된다.
NH투자증권 100세시대연구소 김진웅 부소장은 최근 ‘주택연금과 부동산 임대소득:리츠(REITs)로 쉽게 하는 부동산 투자’ 보고서를 통해 리츠 활용법을 소개했다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자 후 발생하는 임대수입, 매각차익, 개발수익 등을 배당해준다. 통상 배당가능이익의 90% 이상을 의무 배당하기에 직접 부동산에 투자한 것과 비슷한 투자 성과를 가져다준다. 일종의 ‘부동산 공동구매’인 셈이다.

국내 리츠 시장규모도 점진적으로 확대되고 있다. 2002년 5584억원으로 시작해 2013년 10조원을 넘었고, 2016년 25조원을 돌파했다. 지난해 기준으로는 247개 리츠가 인가돼 운용중이고, 자산규모는 48조7000억원을 달성했다.

김 부소장은 “리츠 시장의 급성장 배경에는 저금리 상황이 지속되면서 투자자들의 관심이 높아진 영향이 가장 크다”며 “해외에서도 자본시장과 부동산 시장의 통합이 세계적인 추세로 발전하면서 부동산 유동화 및 증권화의 방편으로 리츠가 빠르게 확산되고 있다”고 말했다.

리츠 투자의 가장 큰 장점은 매력적인 배당 수익률과 공실 리스크를 낮출 수 있다는 점이다.

일반적인 수익형 부동산은 공실이 발생할 수 있지만, 리츠의 경우 복수의 부동산 포트폴리오로 구성돼 있고 배당 가능한 이익에 대해서는 90% 이상을 의무적으로 배당하기 때문에 공실 리스크를 낮게 가져가면서 배당 수익을 추구할 수 있다.

실제 국내 리츠 연평균 배당 수익률은 지난해 기준 9.4%에 달한다. 시중은행 수신금리(연 1.75%)의 5.4배에 달하는 수치다.

리츠의 또 다른 장점은 일반 투자자도 소액으로 우량 부동산에 투자할 수 있다는 것이다. 국내 주식시장에 상장된 리츠는 1주당 5000원 안팎이다. 커피 한 잔 값으로 백화점이나 호텔, 빌딩의 일부를 살 수 있게 해주는 셈이다.

또 리츠는 유동성 측면에서 수익형 부동산의 단점을 보완할 수 있다. 상장된 리츠의 경우 주식처럼 원하는 시점에 쉽고, 간편하게 매매할 수 있어 유동성이 좋아 필요한 만큼 분할 매도할 수 있어 환금성도 있다.

이러한 장점을 가진 리츠에 투자하는 방법은 크게 3가지로 구분된다.

우선 국내 주식시장에 상장돼 있는 리츠에 직접투자하는 방법이 있다. 일반 주식처럼 거래할 수 있어 개인투자자 입장에서는 접근하기 쉬운 리츠다.

해외리츠에 투자하는 방법도 있다. 미국은 글로벌 리츠 시장의 66%를 차지하는 가장 큰 규모로 형성돼 있고, 싱가포르는 주식시장에서의 상장리츠 비중이 20.9%에 이를 만큼 대중화돼 있다.

다만 각국의 통화로 투자하기 때문에 환위험이나 매매차익에 대한 양도소득세(매매차익 연 250만원 공제 후 22%) 등 고려할 요소들도 있다.

김 부소장은 “글로벌 리츠는 국가, 기초자산에 따라 상품 종류가 다양한 반면 투자대상 선택에 어려움이 있을 수 있다”며 “가장 추천할 만한 방법은 리츠재간접펀드나 ETF를 통한 간접투자 방법이다”라고 말했다.

이어 “리츠 투자하기에 앞서 최근 부동산 시황은 물론 투자하는 부동산의 입지나 성장 가능성, 임대율 등을 분석하는 자세가 필요하다”며 “노후생활을 위한 현금흐름이 목적이라면 일시적으로 배당수익률이 높은 리츠보다는 꾸준히 안정도니 배당을 줄 수 있는 리츠에 투자하는 게 바람직하다”고 조언했다.

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