로켓배송 뒤엔 물류거물 `ESR 켄달스퀘…

로켓배송 뒤엔 물류거물 `ESR 켄달스퀘어`가 있다

물류창고매매,물류센타매매

국내 최대 물류투자 운영사인 ESR켄달스퀘어의 안성물류센터. 주요 임차인은 `쿠팡`이다. ESR켄달스퀘어는 안성센터 등 11개 자산을 기반으로 한 공모 리츠를 유가증권시장에 상장할 예정이다. [사진 제공 = ESR 켄달스퀘어]

코로나19 확산 여파로 전자상거래 시장이 커지고 물류센터 임차 수요가 늘어나면서 물류센터의 약진이 두드러지고 있다. 한국에서 `로켓배송`을 통해 배송 경쟁을 촉발한 쿠팡은 2018년 로켓센터(물류창고)를 85개 운영했는데, 불과 1년 만에 로켓센터 수가 168개로 늘었다. 하지만 쿠팡이 모든 물류창고를 소유하고 있는 건 아니다. 그 뒤에는 ESR켄달스퀘어라는 물류센터 전문 투자회사가 있다.

켄달스퀘어라는 명칭은 일반인에게는 다소 낯설지만 물류업계에서 존재감은 독보적이다. 국내 최대 물류 투자회사로 신갈, 평택, 양지, 일산 등 곳곳에서 켄달스퀘어라는 이름의 대형 창고 건물을 볼 수 있다. 원래 켄달스퀘어는 미국 케임브리지 매사추세츠공과대학(MIT) 앞에 위치한 지역 이름이다. 미 서부에 실리콘밸리가 있는 것처럼 동부에는 MIT를 중심으로 한 창업시설이 켄달스퀘어에 모여 있다.

MIT를 나온 남선우 대표가 2014년 글로벌 물류 투자사인 ESR와 합작해 만든 회사가 ESR켄달스퀘어다. 남 대표는 미국 최대 물류부동산 회사 프로로지스 등에서 일한 한국의 1세대 물류 자산 운용가다.

ESR켄달스퀘어가 국내에 투자하고 운용·개발 중인 물류시설 연면적은 300만㎡(약 90만평)로 여의도 면적에 달한다. 국내 물류센터 면적이 3963만6364㎡(약 1199만평)인데, 전체 물류센터 물량 가운데 10분의 1 정도를 켄달스퀘어가 직간접적으로 운용하고 있는 셈이다.

남선우 ESR켄달스퀘어 대표는 "한국 이커머스 시장 성장의 동반자가 돼 왔다"면서 "개발에서 임대, 자본 운용까지 물류자산 공급 전 과정을 아우르는 통합 기능을 구축하고 있는 만큼 투자가와 임차인이 동반 성장할 수 있도록 집중할 것"이라고 말했다.

물류센터는 그동안 투자 규모가 크고 진입 장벽이 높아 기관투자가들 영역이었다. 실제 국내 물류센터 중 70% 이상이 해외 기관투자가 위주로 거래됐다. 하지만 최근 ESR켄달스퀘어가 한국에선 처음으로 물류센터를 자산으로 하는 리츠(REITs) 공모 청약을 진행하면서 개인들도 물류자산에 투자할 수 있는 길이 열렸다.

ESR켄달스퀘어 리츠는 부천, 고양, 용인, 이천 등 A급 물류자산 11개를 묶어 만든 1조3933억원 규모의 공모 리츠 상품이다. 8일까지 일반투자자 청약을 진행하고, 23일 코스피 시장에 상장할 예정이다.

11개 자산의 주요 임차인은 쿠팡이다. 고양, 부천, 안성 등 대규모 시설 위주로 총 임대면적 가운데 49%를 쿠팡이 사용하고 있다. 공모가는 5000원으로 커피 한 잔 가격에 쿠팡 물류센터 건물주가 될 수 있는 셈이다.

물류센터는 경기에 민감하지 않은 성장형 자산이라는 특징이 있다. 경기 호황기에는 소비가 늘어 물류 수요가 많아지고, 불황에는 쌓인 재고를 처리할 물류센터 수요가 늘어나기 때문이다. 삼성(삼성전자로지텍), 현대자동차(현대글로비스), LG(판토스), 롯데(롯데글로벌로지스) 등 국내 10대 그룹 대부분이 자체 물류기업을 보유하고 있는 것도 이 때문이다.

물류센터 투자의 매력은 전자상거래 활성화로 국내 기업의 물류센터 수요가 치솟고 있는 만큼 수급 불균형이 심화될 가능성이 높다는 점에서 찾을 수 있다.수도권 물류개발 규제가 강화돼 개발 용지 자체가 부족하다는 점도 물류센터 희소성을 높일 수 있다. 특히 최근 배송 수요가 커지는 신선식품 처리가 가능한 저온 기능과 운송 시간을 줄일 수 있는 첨단 설비가 갖춰진 신축 물류센터 수요가 커질 것으로 예상된다.

반면 물류센터 노후화와 함께 감가상각이 커지는 점은 위험 요소다. 장기임대는 안정적 수익 창출이라는 장점과 함께 임대료 인상이 제한된다는 측면에서 단점이 될 수도 있다. 핵심 소비층이 위치한 수도권에선 다소 멀어지지만 임대료가 낮은 남부권에 물류센터 공급이 늘어나면 공급과잉 리스크에 노출될 수도 있다.
그러나 2023년까지는 공급과잉 리스크가 낮다는 게 삼성증권 물류리츠 보고서의 분석이다.
물류리츠 관련 보고서를 낸 이경자 삼성증권 책임연구원은 "올해는 물류창고 공급이 가장 가파르게 증가해 실수요 대비 공급이 2.5% 상회할 것으로 추정되나, 점점 실수요 증가율이 물류창고 공급 증가율을 상회하면서 수급은 균형으로 향할 것"이라고 전망했다.

https://www.mk.co.kr/news/business/view/2020/12/1257709/

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