집 팔고 건물 살까… 부쩍 늘어난 다…

집 팔고 건물 살까… 부쩍 늘어난 다주택자의 꼬마빌딩 문의

꼬마빌딩매매

서울 강남에 아파트 두 채를 가진 A씨 부부는 요즘 꼬마빌딩을 알아보러 다니고 있다. 세금 부담이 갈수록 커질 상황이다 보니 한 채는 파는 것이 낫겠다고 생각했기 때문이다. A씨는 "두 채를 팔아 큰 집으로 이사하거나 더 좋은 동네로 옮기는 것도 검토해봤지만, 세금 부담이 적고 현금 흐름도 생기는 빌딩을 사는 것이 낫겠다고 판단했다"고 했다.
서울 집을 팔아 건물을 사려는 수요가 늘면서 50억원 미만 꼬마빌딩에 대한 관심이 커지고 있다. 집값이 급등한데다 공시가격 인상 등으로 세금이 크게 늘자, 주택을 처분하고 건물로 갈아타야겠다고 판단한 다주택자가 늘었기 때문이다.

2020년 10월 서울 송파구 롯데월드타워에서 내려다 본 서울 주거지역 전경. / 고운호 기자

14일 부동산 업계에 따르면 고액 자산가들을 상대하는 은행권 우수 고객 상담창구에는 50억원 이하 꼬마빌딩 매매에 대한 문의가 꾸준히 증가하고 있다.

거래도 이미 느는 추세다. 부동산정보 플랫폼인 밸류맵 집계에 따르면 올해 1~10월 누적 기준으로 서울의 일반 업무상업시설 중 매매 가격이 50억원 이하인 거래는 모두 1811건이다. 이대로라면 지난해 전체 거래량(2067건)을 넘어설 것으로 보인다.

부동산 전문가들은 다주택자들이 그간 가격이 많이 오른 서울 아파트를 처분해 마련한 목돈을 주택에 비해 대출 규제가 적은 상업용 건물로 옮긴 결과로 분석한다.

한국감정원이 집계한 10월 서울 아파트 중위 매매 가격은 8억5695만원으로, 현 정부가 들어서기 직전인 지난 2017년 4월(5억2669만원)보다 62.7% 올랐다. 중위 매매가격은 거래된 서울 아파트를 가장 비싼 것부터 가장 저렴한 것까지 줄 세웠을 때 정가운데 있는 물건값이다.

실제로 서울에서는 강남3구가 아니더라도 마포구, 종로구 등 교통이 좋은 지역의 신축 아파트라면 전용면적 84㎡ 매매 호가가 20억원에 근접한 상황이다. 최근 동작구의 ‘아크로리버하임’ 전용면적 84㎡형 아파트가 20억원에 실거래되기도 했다.

특히 빌딩의 경우 대출 규제가 적다는 점도 이를 부추기고 있다. 시중은행의 상가건물 담보대출은 일반적으로 감정가격의 60%까지 나온다. 금리를 높이는 조건으로 대출 한도를 70~80% 선까지 늘릴 수도 있다. 20억원 정도의 현금이 있으면 40억~50억원짜리 꼬마빌딩을 충분히 살 수 있다는 얘기다. 규제지역 주택의 경우에는 9억원 이하까지는 40%, 9억원 초과분은 20%로 담보대출 비율이 제한된다. 15억원이 넘는 주택은 담보대출이 불가능하다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "최근 20억~50억원대 꼬마빌딩에 대한 투자 문의가 잇따르는데, 서울 지역의 고가 아파트 한두 채를 처분하고 투자처를 찾는 경우가 많다"면서 "주식 투자는 부담스럽고 저금리 상황에서 예금으로 묶어두기 아쉬워하는 고객들이 수익형 부동산에 관심을 두는 것"이라고 했다.

다만 부동산 전문가들은 건물을 매입할 때 본인자금과 대출의 비율을 적절히 맞춰야 투자 위험을 줄일 수 있다고 조언한다. 통상 상업용 건물의 임대수익 중 40% 정도를 세금이나 관리비로 지출해야 하고, 공실이 발생하면 수익은 더 줄어들기 때문이다.

한국감정원이 집계한 올해 3분기(7~9월) 상업용 부동산 업태 조사에 따르면 집합 상가, 중대형 상가, 소규모 상가의 투자수익률은 각각 1.15%, 1.14%, 1.08%에 그쳤다. 투자수익이 건물 가격의 1.1% 정도라는 뜻이다.

안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 "100억원짜리 상가건물의 매매가 절반을 연 3% 금리로 대출받아 충당한 경우라면 매매가의 1.5%를 대출 이자로 지불해야 한다"면서 "서울

강남권처럼 임대수익률이 연 3%인 지역에 투자했더라도 관리비를 제한 실질수익률은 (매매가의) 1.8% 정도에 불과하다"고 했다.

그는 이어 "임대수익과 이자 비용이 비슷한 상황에서 공실이 생기거나 수리비 등 지출이 생기면 실제 투자수익은 없는 셈"이라면서 "임대수익이 발생하는 건물이라도 대출 비중이 매매가의 60%를 넘지 않는 편이 안전하다"고 덧붙였다.

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