여의도 최고몸값’ 기대 KTB빌딩, 매각…

여의도 최고몸값’ 기대 KTB빌딩, 매각협상 다시 제자리

사옥매매,사옥이전

여의도 권역 오피스빌딩 거래에서 사상 최고가를 경신할 것으로 기대됐던 KTB빌딩 매각이 답보 상태에 빠졌다. 고급 생활형숙박시설로의 개발 계획을 내세운 마스턴투자운용이 우선협상대상자로 선정됐지만, 계획이 서울시의 규제 기준을 일정 부분 충족하지 못하면서 기대수익률을 낮출 수밖에 없는 상황이 됐기 때문이다.13일 부동산금융업계에 따르면, KTB빌딩을 보유하고 있는 미래에셋자산운용은 지난 8월 건물 매각 본입찰 이후 우선협상대상자로 선정한 마스턴운용과 아직 가격 협상을 마치지 못하고 있다. KTB빌딩은 연면적 4만9826㎡(약 1만5072평)의 지하 7층~지상 19층 규모 건물이다. 여의도공원과 한강공원을 영구 조망할 수 있는 입지 때문에 고급 숙박시설로 개발했을 때 가치 상승이 클 것으로 기대됐다. 이에 마스턴운용은 여의도 내 단위면적당 사상 최고가인 3.3㎡당 2300만원대로 인수 가격을 제시하며 지난달 초 우선협상대상자로 선정됐다.
발코니 설계에 대한 규제가 핵심이었다. 통상 건축물의 바닥 면적을 산정할 때 발코니는 계산에서 제외된다. 하지만 통상 사업자는 외부에 노출돼 있어야 하는 발코니에 외창을 달고 내부를 확장할 수 있게 함으로써 기본 용적률보다 많은 면적을 공급해 사업성을 높인다. 서울시는 주택용 건축물에 대해서는 이와 관련한 규제를 완화해 발코니 확장을 허용하고 있지만, 주택 외 건물에 대해서는 기준을 완화하지 않았다. 특히 마스턴운용은 NH투자증권빌딩을 58층으로 개발할 계획을 제출했는데, 시민 안전에 대한 우려까지 겹치면서 서울시는 35층 이상에는 아예 발코니를 설치할 수 없다는 결론을 내렸다.순조로울 듯했던 협상에 변수를 가져온 것은 서울시의 건축 심의였다. KTB빌딩 바로 옆에 위치한 NH투자증권빌딩 역시 지난해 마스턴운용에 인수된 뒤 초고층 생활형 숙박시설로의 개발을 앞두고 있는데, 지난달 말 해당 건물에 대한 서울시의 건축심의 결과가 나오면서 해당 개발 방식의 기대수익률이 낮아졌기 때문이다.

서울시 관계자는 "해당 개발 계획을 살펴본 결과, 발코니가 설치되고 확장돼 내부 면적으로 공급될 경우, 용적률 제한에 따라 공급될 면적보다 15%가량 많은 면적이 공급되는 효과가 있는 것으로 확인됐다"고 설명했다.

NH투자증권빌딩 개발과 관련해 서울시가 내린 결론은 향후 KTB빌딩에도 동일하게 적용될 가능성이 크다. 공급할 수 있는 면적이 예상보다 줄어드는 만큼, 거래 가격도 그에 맞춰 3.3㎡당 2100만원 수준으로 낮아져야 마스턴운용이 최초에 기대했던 수익률이 달성될 것이라는 게 주변 평가다. 하지만 KTB빌딩보다 여의도역으로부터의 거리가 먼 삼성생명 여의도빌딩이 이미 1년 전에 3.3㎡당 2220만원에 거래된 바 있어 매각자 측도 눈높이를 낮추기 쉽지 않은 상황이다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20201013000431

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