팬데믹 쇼크 美 호텔-소매 이어 CMBC 강…

팬데믹 쇼크 美 호텔-소매 이어 CMBC 강타

신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹 사태에 호텔과 소매업계가 직격탄을 맞은 데 이어 충격이 채권시장으로 확산됐다. 신용등급이 낮은 물량을 중심으로 CMBC(상업용부동산담보부증권)가 극심한 하락 압박에 시달리는 것.

팬데믹 사태 이후 연방준비제도(Fed)의 대규모 유동성 공급과 제로금리 부활로 신용시장 전반에 걸쳐 강한 회복이 나타났지만 CMBC는 여전히 팬데믹에 따른 한파에서 벗어나지 못하는 실정이다.

고객 한 명 없는 미국 뉴욕주 뉴욕 맨해튼의 애플 매장. [사진=로이터 뉴스핌]

21일(현지시각) 시장 조사 업체 트렙에 따르면 투자등급 가운데 가장 하위에 해당하는 BBB 등급 CMBC와 미국 10년 만기 국채 수익률의 스프레드가 5.1%포인트로 집계됐다.

이는 금융시장이 패닉에 빠졌던 지난 4월 기록한 고점 11.2%포인트에서 절반 가량 꺾인 수치이지만 팬데믹 사태 이전 수준인 2.4%보다 두 배 가량 높은 것이다.

뿐만 아니라 IHS마킷이 집계하는 채권 인덱스 가운데 BBB 마이너스 등급의 스프레드는 여전히 4~5월 기록한 고점 수준에 머물고 있다.

이들 인덱스에는 호텔과 쇼핑몰 등 바이러스 확산에 커다란 타격을 입은 부동산 자산을 담보로 하는 채권이 대량 포함돼 있다.

아울러 오피스 빌딩 시장에 노출이 큰 CMBC 역시 팬데믹 이전에 비해 높은 스프레드에 거래되는 상황이다.

이는 신용시장 전반의 회복 움직임과 크게 상반된다. 10년물 국채 수익률이 0.7%에서 안정적인 흐름을 유지하고 있고, 정크본드 수익률이 팬데믹 이전 수준과 큰 차이를 보이지 않고 있지만 상업용 부동산 자산을 담보로 한 채권에 대한 투자자들의 경계감은 꺾이지 않는 모습이다.

연준이 지난 4월 AAA 등급 CMBC와 그 밖에 상업용 모기지 론을 매입하기 위해 2조3000억달러에 달하는 자산 매입 프로그램을 가동했지만 효과는 제한적이라는 평가다.

시장 펀더멘털의 악화와 무관하지 않다는 분석이다. 신용 평가사 피치에 따르면 상업용 모기지 론의 연체가 지난 7월 6년래 최고치인 5%까지 뛰었다.

트렙에 따르면 전체 모기지 론 가운데 연체가 발생한 물량이 8.8%에 이르는 것으로 파악됐고, 특수 론의 경우 수치는 9.8%에 달했다.

시장 전문가들은 구조적인 요인이 CMBC 시장의 회복을 가로막고 있다고 지적한다. 팬데믹 사태로 인한 재택 근무가 트렌드로 자리잡은 한편 직원들의 사무실 복귀가 순조롭게 이뤄지지 않는 데다 이에 따라 상당수의 기업들이 오피스 빌딩의 투자에서 발을 빼는 움직임이라는 얘기다.

뿐만 아니라 호텔과 쇼핑몰의 영업 부진이 장기화되는 상황도 CMBC의 가치를 떨어뜨리는 요인으로 꼽힌다.

유럽 주요국에 코로나19 감염자가 큰 폭으로 증가하면서 셧다운이 재개될 움직임을 보이고 있고, 이 역시 상업용 부동산 시장과 관련 채권에 악재라는 지적이다.

KBW의 제이드 라마니 리츠(REITs) 애널리스트는 월스트리트저널(WSJ)와 인터뷰에서 "전반적인 채권시장에 비해 CMBC의 디폴트가 높에 상승할 것"이라며 "특히 B 등급 물량을 중심으로 손실이 두드러질 전망"이라고 말했다.

팬데믹 사태가 길어지면서 주요 기업들이 재택 근무 기간을 연장하고 있어 한파가 상업용 부동산 시장에서 오피스 빌딩으로 확산될 여지가 높다는 것이 시장 전문가들의 주장이다.

반면 일부에서는 역발상 전략을 취하고 있다. KKR이 B등급 채권을 겨냥해 9억5000만달러 규모의 부동산 투자 펀드를 조성한 것이 대표적인 사례다.

KKR 측은 CMBC 시장에서 투자 리스크가 상대적을 낮은 영역을 중심으로 채권을 저가 매입하는 전략을 취할 계획이라고 밝혔다.

https://www.newspim.com/news/view/20200922000002

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