업무시설 오피스텔 ‘세금낼 때는 주…

업무시설 오피스텔 ‘세금낼 때는 주택’…아파트 입주권·분양권도 주택 수에 포함 과세

오피스텔은 업무시설이지만, 세금과 관련해서는 주택이라고 보면 정리가 쉬워진다. 우선 매입 혹은 매도 시점이 중요하다. 7·10 대책의 후속 입법이 지난달 부터 시행되면서 8월 11일 이후 주거용 오피스텔을 취득했다면 주택으로 보고 취득세와 양도세를 부과한다. 수도권 등 조정대상지역에서는 주거용 오피스텔 한 채에 향후 아파트를 사면 취득세가 8% 중과된다. 주택과 주거용 오피스텔을 각각 하나씩 갖고 있으면 오피스텔을 팔 때도 2주택 중과를 적용받고 주택과 주거용 오피스텔을 합산해 종부세를 부과한다. 하지만 1주택자가 8월 11일전에 매입했고 주거용이 아닌 업무용으로 쓰고 있다면 1주택자로 보고 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 주의할 게 있다. 업무용으로 월세를 줬지만, 세입자가 주거용으로 사용했다면 ‘실질과세 원칙’에 따라 주택으로 본다. 오피스텔 분양권은 아파트 분양권과 달리 주택 수에서 빠진다. 오피스텔은 세금 외에는 대출·청약 등 다른 규제에선 자유롭다. 취득세는 건축물 세율(4%)이다.

새 아파트에 들어갈 권리인 입주권과 분양권은 세제상으론 집으로 간주한다. 분양권은 일반분양을 통해 받은 권리이고, 입주권은 재건축·재개발 조합원의 권리다.

입주권은 2000년대 초·중반 노무현 정부가 다주택자 양도세 중과를 도입할 때 주택 수에 넣었다. 분양권은 그간 대출을 받거나 청약을 받을 때는 주택 수에 포함했다. 세제상으로는 주택으로 보지 않았는데 지난 7·10 대책에서 양도세를 낼 때 분양권을 주택 수에 포함키로 했다. 1주택과 분양권을 소유하고 있다면 2주택자로 간주하고 양도세를 중과하겠다는 것이다.

분양권도 매입시점이 중요하다. 지난 7월22일 전에 분양권을 보유하고 있었다면 주택 수에 포함하지 않아 양도세가 중과되지 않는다. 예컨대 1주택을 보유하고 있었는데 개정안 전에 새 아파트에 당첨됐거나 분양권을 샀다고 하자. 보유하고 있던 주택을 올해 12월에 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

취득세의 경우 중과 주택 수 계산에 지난달 12일 이후 계약한 입주권이나 분양권 모두 포함된다.입주권과 분양권은 종부세와 상관이 없다. 종부세 대상이 재산세를 내는 주택이고, 입주권·분양권은 재산세를 내지 않아서다.조합원 입주권은 대출·청약·세제 모두 주택 수에 포함된다. 단 입주권을 보유한 1주택자는 일시적 2주택 비과세 특례가 있다. 지역별로 다르지만, 입주권 취득일로부터 최장 3년 이내에 보유한 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.

입주권·분양권은 다른 주택을 취득하거나 양도할 때 주택 수로 계산되지만, 입주권·분양권 매매에선 세금이 중과되지 않는다. 예를 들어 주택과 입주권·분양권을 하나씩 갖고 있을 때 주택을 팔면 3주택자의 세율을 적용받는다. 반면 입주권이나 분양권을 팔 때는 중과되지 않고 주택과 다른 별도의 세율을 따른다.

입주권이나 분양권은 주택이 아니어서 취득세도 없다. 다만 입주권·분양권이 준공 후 주택으로 바뀌면서 입주할 때는 취득세를 내야 한다. 이때 다른 주택을 갖고 있어 중과 적용을 받는 것은 관련 대책 발표일인 지난 7월 10일 이후 계약한 분양권부터다. 입주권 준공은 신규 취득이 아니라 이미 과거에 재건축·재개발로 없어진 주택을 취득한 적이 있기 때문에 건물분만 별도의 취득세를 낸다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20200918000373

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