서울 80곳 역세권 주상복합 `높이제한`…

서울 80곳 역세권 주상복합 `높이제한` 완화

역세권 고밀주거 개발 후보지 중 한 곳인 서울 남구로역 인근 주택가. [매경DB]

정부가 역세권 고밀주거 지역의 일조권 확보를 위한 높이 제한을 대폭 완화하기로 했다. 일조권 확보를 위해 일정 수준 이상 띄우도록 돼 있는 건물 간 거리를 줄일 수 있게 허가해준 것이다. 건물을 더 빽빽하게 지을 수 있다는 뜻이라 도심 주택 공급 활성화에 도움이 될 전망이다.

20일 국토교통부에 따르면 8·4 주택공급 대책 후속 조치의 일환으로 역세권 고밀주거 복합개발과 관련한 내용이 담긴 국토계획법 시행령이 지난주 입법예고됐다. 입법예고된 내용의 핵심은 역세권 일반주거지역을 준주거지역으로 종상향할 때 용적률을 최대 700%(현행 준주거 용적률 상한치인 500%의 1.4배)까지 허용함과 동시에 늘어나는 용적률을 최대한 활용할 수 있도록 높이 제한을 완화하는 것이다.

입법예고된 시행령엔 `건축법상 채광 등의 확보를 위한 건축물 높이 제한을 최대 2배까지 완화해 적용할 수 있도록 허용한다`고 적시됐다. 높이 제한이 완화된다는 것은 건물의 위치를 결정하는 건축선과 건축물 간 거리가 짧아지면서 더 많은 건물을 빽빽이 지을 수 있다는 의미다. 높이 제한의 기준 중 하나인 인동 거리(건물 간 거리)를 살펴보면 현재 준주거지역에서 29층 주상복합 단지를 만들 경우 건물 간 거리는 최소 37.5m를 넘어야 한다. 하지만 높이 제한을 2배로 완화할 경우 18.75m까지 인동 거리를 줄일 수 있다.

서울시 관계자는 "사업용지 인근에 아파트 등 주거시설이 있을 경우 해당 아파트에도 영향을 줄 수 있기 때문에 동 간 거리를 일부분 유지해야 한다"며 "하지만 사업용지 인근에 철도 공원 도로 등 비주거시설이 있다면 조금 더 밀도 있게 짓도록 동 간 거리를 줄여줄 수 있을 것"이라고 설명했다. 그는 "최종적인 동 간 거리는 개별 건별로 도시계획위원회 심의 등을 거쳐서 정하게 될 것"이라고 덧붙였다.

높이 제한 이외에 기부채납 방식도 바뀐다. 입법예고된 시행령에 따르면 역세권 고밀주거 복합개발 기부채납 규모를 정할 때는 토지가치 상승분 내에서 조례를 통해 공공임대주택 비율을 정하도록 적시됐다. 기존엔 서울시 역세권 활성화 사업의 경우 늘어나는 용적률의 절반을, 그리고 글로벌비즈니스센터(GBC) 등 대규모 개발 시 진행하는 사전협상 땐 늘어나는 용적률의 60%를 기부채납으로 받곤 했다.

서울시는 국토계획법 시행령 개정안이 시행된 이후 절차에 따라 조례를 정할 방침인데 기존의 비율을 참고하면 늘어나는 용적률의 약 50~60%를 기부채납받을 가능성이 크다. 가령 2종 일반주거지로서 기존의 200% 용적률인 역세권 사업지에 700% 용적률을 주되, 늘어나는 용적률(500%)의 절반가량을 공공임대로 채울 수 있다는 이야기다.

이번 역세권 고밀주거 복합개발 대상 사업지는 주로 서울 내 외곽지역 역세권이 될 전망이다. 기존에 일반주거지였던 곳을 준주거로 종상향하면서 고밀개발을 허용하는 개념인데, 대부분 도심 및 지역중심 내 역세권은 상업지여서 대상이 되지 못하기 때문이다. 서울시는 서울 내 총 300여 개 지하철 역사 중 80여 곳이 해당된다고 보고 있다. 서울시 도시계획포털에 따르면 미아역, 상월곡역, 공릉역, 남구로역, 발산역, 마장역, 증산역 등이 역세권 주위가 일반주거지역이라 향후 땅 주인들이 원할 경우 역세권 고밀주거 복합개발을 할 수 있을 전망이다.

이와 관련해 서울시는 최근 `역세권 고밀주거 복합개발 지구단위계획` 운영기준 수립용역을 발주했다. 민간 엔지니어링 업체가 연구용역을 수행할 예정인데 서울시는 가이드라인을 만드는 한편 대상지를 어디로 할 것인지 결정할 예정이다.

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