소액 부동산 투자’ 리츠, 데이터센터…

소액 부동산 투자’ 리츠, 데이터센터·물류센터 인기-리츠도 4차산업혁명 시대

돈은 수익이 있는 곳으로 흘러간다. 국내와 국외를 가리지도, 주식이냐 부동산이냐를 따지지도 않는다. 지난해만 해도 해외 부동산은 인기 투자처였다. 국내와 마찬가지로 해외에서도 부동산 오름세가 가팔랐기 때문이다. 그런데 코로나19는 이 같은 트렌드도 확 바꿨다. 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 상품인 ‘리츠’ 투자처를 보면 그렇다.

과거 리츠의 대표주자였던, 오피스·호텔 인기가 하락세다. 대신 그 자리를 물류나 데이터센터 등이 차지하고 있다. 이 같은 현상은 해외에서 뚜렷하게 나타난다. 글로벌 리츠는 개인이 소액으로 해외 대형 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다. 안정적인 임대소득과 함께 장기적으로 부동산 가격 상승에 따른 차익까지 누릴 수 있어 수요가 많았다. 지난해 부동산 경기가 좋아 글로벌 리츠가 주식시장을 웃도는 성과를 냈다. 하지만 올해 들어 사정이 완전히 달라졌다. 글로벌 리츠 수익률은 연초 대비 40% 넘게 폭락했다. 하반기 들어 일부 만회했지만 예전 수익을 못 쫓아가고 있다. 하락 이유는 복합적이다. 그간 워낙 많이 오르기도 했고, 코로나19로 경제가 ‘셧다운’ 되며 부동산 시장이 얼어붙은 탓이 컸다.

이러한 변혁기에 새로운 리츠가 각광받고 있다. 키워드는 4차산업혁명과 바이오다. 예를 들어 온라인 상거래가 늘어나면서 물류센터 리츠가 수익률을 끌어올렸다. 아마존 같은 전자상거래 업체에 물류창고를 빌려주고 임대료를 받는 구조다. 미국 물류 리츠 중 최대 규모인 ‘프로로지스(Prologis)’가 대표적이다. 아마존, 페덱스, 홈디포 등이 주요 고객사로 투자 부동산이 약 3800여 개, 고객사는 5100여 개에 달한다.

데이터센터에 투자하는 리츠도 있다. 글로벌 점유율 1위인 ‘에퀴닉스(Equinix)’가 제격이다. 미국 87개, 유럽·중동 73개, 아시아태평양 41개 등 전 세계 200여 개 데이터센터를 운영 중이다. 아마존, 마이크로소프트, 버라이즌, AT&T 등 초우량 IT기업을 주요 고객사로 보유하고 있어 안정적이다. 서버 수요가 증가할수록 실적이 좋아지기 때문에 향후 수익률 기대감도 높다.

5G에 투자하고 싶다면 미국 리츠 시장 시가총액 1, 2위인 ‘아메리칸 타워(American Tower)’와 ‘크라운 캐슬(Crown Castle)’이 있다. 통신탑 같은 통신시설에 투자하는 리츠로, ‘통신타워 리츠’로 불리기도 한다. 통신탑을 세워 통신설비 기기를 임차해주고 수익을 얻는 구조다. AT&T, 버라이즌, 스프린트, T모바일 등 미국의 이동통신 4대 사업자가 주요 임차인이다. 헬스케어 리츠도 관심대상이다. ‘벤타스(Ventas)’는 미국을 비롯해 전 세계 약 1200여 개 병원·연구시설·요양시설 등을 운영하는 헬스케어 리츠다. 시니어 주택, 요양시설, 양로시설 등 임차 비즈니스 비중이 약 56%이며, 의료 사무실 사업이 약 19%를 차지한다.

글로벌 리츠 투자법은 어렵지 않다. 일단 ‘직구’가 가능하다. 대형 증권사 대부분 해외 리츠 거래 서비스를 제공한다. 특히 미국 리츠 시장에는 그야말로 다양한 리츠 상품이 거래된다. 직구가 부담스럽다면 리츠 ETF(상장지수펀드)를 활용하면 된다. ETF는 여러 리츠 종목에 분산투자해 투자 위험을 낮춘다. 미국 증시의 ‘SRVR ETF’는 데이터센터 리츠를 가장 많이 편입한 ETF다. 물류창고 리츠 ETF 중 대표 격인 ‘INDS ETF’는 프로로지스 등 물류창고 리츠 17종목을 담았다.

보수적인 투자자라면 해외 리츠를 편입한 국내 재간접 펀드에 투자하면 된다. 최근 KB자산운용은 미국 데이터센터와 IT 인프라에 투자하는 ‘KB미국데이터센터인프라리츠인덱스’ 펀드를 선보였다. 삼성자산운용 ‘삼성누버거버먼미국리츠’는 미국에 상장된 180여 개 리츠 종목 가운데 35~45개를 선별해 투자한다. 미래에셋자산운용의 ‘미래에셋글로벌리츠’는 미국 1위 산업용 부동산 리츠인 프로로지스와 아메리칸 타워 등에 투자한다.

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