코람코신탁, 독보적 1위...앵커리츠 위…

코람코신탁, 독보적 1위...앵커리츠 위탁운용 자부심

코람코자산신탁은 공공기관을 뺀 민간 리츠시장에선 선봉장격인 존재다. 1세대 리츠 자산관리회사로 직접 투자로도 인수하기 어려운 자산을 리츠로 편입한 노하우가 쌓여있다. 리츠 활성화 정책 취지에 발맞춰 공모시장 진출도 적극적으로 선도하고 있다.
코람코자산신탁은 국내 리츠 도입시점인 2001년에 설립됐다. 회사의 첫 출발을 리츠 자산관리회사(AMC)로 시작했다. 이후 부동산신탁업과 자산운용업으로 업역을 확장하는 과정에서도 리츠AMC로서 운용 경험을 이어나갔다.

운용자산 면에선 추종을 불허할만큼 압도적인 1위를 나타냈다. 7월말 기준 누적 운용자산이 9조9403억원으로 17.1%의 시장 점유율을 기록했다. 민간 리츠AMC 중 유일하게 두 자릿수 점유율을 보였다.

성장세는 최근 5년간 꾸준히 이어졌다. 2014년 당시 운용자산 5조4000억원으로 5조원대를 3년간 유지하다가 2017년 6조8000억원으로 뛰어 올랐다. 2018년 7조8000억원, 지난해 9조4000억원으로 매년 조단위 성장을 거듭하고 있다. 7월말 기준 누적 리츠는 청산 리츠(14개)를 포함해 51개다.

시장이 성숙되기까지 별다른 정부지원이 없었고 체력을 갖추지 못한 자산관리회사들이 숱하게 쓰러져 나갔던 점을 감안하면 자력으로 끌어올린 성장세는 상당한 의미가 있다. 무위험 자산을 다수 편입하기보다 리스크가 따르는 굵직한 딜을 성사시키면서 시장을 선도했다는 평가를 받는다.

삼성물산의 서초 사옥 인수는 리츠에 대한 인식을 바꿔놓은 대표적인 사례로 통한다. 코람코자산신탁은 당시 국내 오피스 빌딩 거래사상 최고 평당가격을 쳐서 건물을 인수했다. 3.3㎡당 3050만원으로 매입가격은 7484억원에 달했다. 핵심 임차인의 잔여기간이 얼마 남지 않은 애매한 상황에서도 흔들리지 않고 거래를 완수했다. 이 딜을 계기로 시장에선 트로피 에셋(매물로 풀리기 어려운 상징적인 자산)도 리츠로 담을 수 있다는 생각을 갖게 됐다.

기업 구조조정을 목적으로 내놓은 자산을 리츠로 편입해 숨통을 터준 경험도 쌓여있다. 기업 구조조정 리츠 자산으로 2017년 한국석유공사 사옥을 2380억원에 사들였다. 리츠 상품을 통해 투자 수익을 얻는 동시에 경영난에 빠진 공사에 유동성을 공급해줬다는 점에서 의미있는 거래로 평가된다.

사모 일변도의 시장에서 공모리츠를 선도적으로 선보이기도 했다. 공모리츠는 십여년전부터 있었지만 각종 이슈로 시장에서 신뢰를 잃어버린지 오래였다. 불모지와 같았던 공모시장에서 2018년 이리츠코크렙을 791억원 규모로 공모해 성사시켰다. 이리츠코크렙은 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점, NC백화점 야탑점, 2001 아울렛 중계점, 2001 아울렛 분당점을 편입했다. 최근 운용자산은 6000억원에 달한다.

이리츠코크렙은 일반 기업공개(IPO) 절차대로 수요예측을 거치는 선례를 남겼다. 이후 등장한 공모리츠는 모두 수요예측 절차를 거치고 있다.

공모 상품은 단발성으로 끝나지 않고 꾸준히 이어지고 있다. 공모시장이 위축된 상황에서도 아시아 최초의 주유소 기반 리츠를 선보여 주목받았다. 코람코에너지플러스리츠는 SK네트웍스가 보유한 187개 주유소를 편입한 것으로 1066억원을 공모 성사시켜 유가증권시장에 상장돼 있다.

시장 인지도를 높인 딜의 성사에는 윤장호 리츠2본부장의 역할이 컸다. 교보리얼코와 삼성에버랜드에서 경험을 쌓은 윤 본부장은 2005년 코람코자산신탁에 합류해 올해로 15년째 리츠본부를 이끌고 있다. 삼성물산 서초 사옥 인수를 비롯해 SK네트웍스 주유소 편입 리츠는 모두 그의 손을 거쳤다. 사내 리츠운용인력만 62명으로 업계 최고 전문가를 키워내고 있다.

의미있는 거래를 성사시킨 경험은 국토교통부의 앵커리츠 위탁 운용사 선정과정에서 빛을 발했다. 코람코자산신탁은 올해 주택도시기금 3000억원과 1500억원 안팎의 연기금 자금을 모은 총 4500억원 규모의 앵커리츠를 운용할 회사로 선정됐다.

공적자금 운용은 민간 리츠AMC로서 최고의 신뢰도를 입증한 셈이다. 국내 우량 리츠를 발굴해 공모시장에 안착시키는 역할도 수행하게 된다.

발군의 성적표를 보인 덕에 수익성 면에서도 확실하게 자리매김을 하고 있다. 코람코자산신탁은 여타 부동산신탁사와 다르게 신탁수익과 자산관리수익이 균형을 이뤘다. 지난해 신탁수익은 590억원이었고 자산관리수익은 350억원이었다.

리스크가 높은 토지신탁을 줄이고 리츠 상품을 늘리는 방향으로 무게중심을 이동시키고 있다. 영등포 타임스퀘어 오피스동을 리츠로 재매입하고 블라인드펀드를 통해 천안아산 갤러리아 센터시티, 케이스퀘어 건물을 사들이면서 수익의 한 축을 이끌고 있다.

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