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KB운용, 하이트진로 서초사옥 '2280억' 매입 완료

KB자산운용이 코로나19를 뚫고 하이트진로 서초사옥 매입 작업을 마무리했다. 매입가격은 2280억원이다. KB자산운용은 이번 거래를 종결하기 위해 NH투자증권과 손을 잡았다. NH투자증권은 총액인수 형태로 에쿼티 출자자로 나섰다.

매도자인 유경PSG자산운용은 이번 거래를 통해 400억원 후반대 수준의 시세차익을 거둬들인 것으로 추산된다. 유경PSG자산운용은 투자 3년 만에 자금 회수에 성공했다.

14일 부동산업계에 따르면 KB자산운용은 최근 매도자인 유경PSG자산운용에 매매 대금을 납부하고, 소유권 이전 작업까지 마무리한 것으로 확인됐다. 거래금액은 2280억원이다. 이는 3.3㎡당 2800만원 선에 해당하는 액수다.

하이트진로 서초사옥의 매각 대상 연면적은 약 2만7720㎡이다. 하이트진로 서초사옥은 서울시 서초구 서초동 1445-14번지 일원에 자리하고 있다. 지하 3층~지상 18층 규모다. 준공일은 1988년으로 2003년 한 차례 리모델링을 했다.

KB자산운용은 부동산 펀드를 통해 하이트진로 서초사옥 거래를 매듭지었다. 인수자금은 에쿼티와 론을 적절히 섞었다. 에쿼티는 30%에 해당하는 700억원 수준으로 NH투자증권이 투자 파트너로 나섰다. KB자산운용도 직접 100억원을 투입했다. 이외 나머지 1600억원은 담보 대출을 통해 조달했다. 대주단은 새마을금고를 비롯해 은행과 보험사 등 금융기관으로 구성됐다.

하이트진로 서초사옥 매각은 딜 프로세스가 본격화된 지 4개월여 만에 마무리됐다. 하이트진로 서초사옥 거래는 우선협상자 선정부터 우여곡절을 겪었다. 하이트진로 서초사옥을 품은 KB자산운용은 애초 입찰에 모습을 드러내지 않았다. 입찰에 참여해 경쟁을 벌인 곳은 KB자산신탁과 코람코자산신탁, 하나자산신탁, 신한리츠운용 등이다.

최고가를 제시한 곳은 KB부동산신탁으로 3.3㎡당 3000만원 초반대를 제시했다. 뒤를 이어 코람코자산신탁, 하나자산신탁 순이었다. 이들의 가격 차이는 그리 크지 않았다. 하지만 유경PSG자산운용의 선택은 3.3㎡당 2800만원을 제시한 신한리츠운용이었다. 유경PSG자산운용 입장에선 수백억원에 이르는 시세차익을 포기하는 대신 딜 종결성에 우선순위를 뒀다.

그런데 여기서 다시 변수가 등장했다. 재무여력이 없어 우선매수권을 행사하지 않을 것으로 예상됐던 하이트진로가 권리 행사에 나섰다. 직접 인수가 아닌 제3자 지정을 염두에 둔 결정이었다.

제3자가 바로 KB자산운용이다. KB자산운용은 딜 초기부터 정공법을 택하지 않고, 우선매수권을 가진 하이트진로를 공략했다. 하이트진로의 니즈를 노린다면 입찰을 통해 경쟁을 하는 것보다 딜을 따낼 가능성이 높다고 봤다. 결과적으로 KB자산운용의 전략이 통한 셈이다.

이번 거래를 통해 유경PSG자산운용은 470억원 수준의 시세차익을 거둬들인 것으로 추산된다. 앞서 유경PSG가 매입한 시기는 2017년 4월이다. 엠플러스자산운용이 펀드 만기가 도래하면서 빌딩을 매물로 내놨고, 유경PSG가 인수에 성공했다.

당시 총 9개 운용사들이 인수전에 참여하며 경쟁을 벌였는데, 유경PSG가 최고가인 1810억원을 제시하며 우위를 확보했다. 유경PSG는 전체 매입대금에서 800억원가량을 공모형 부동산 펀드로 투자하고 나머지 1000억원 가량을 외부 차입을 통해 충당했다.

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