‘비주거 PF’로 재편 앞둔 증권업계

증권업계의 현안인 `프로젝트 파이내싱(PF) 규제안’이 마무리됐다. 금융위원회는 지난주 부동산 관련 채무보증 한도 설정을 골자로 한 금융투자업 규정 개정안을 입법 예고했다. 지난해 12월 발표한 `부동산PF 익스포저 건전성 관리방안’의 후속 조치다.

증권사가 지켜야 하는 부동산 채무보증 한도를 자기자본 대비 100%로 제한했다. 시행일로부터 연말까지 120%, 내년 6월 말까지 110% 등 단계적으로 한도를 축소할 계획이다

오는 7월 시행되면 부동산금융 지형에도 상당한 변화가 예상된다. 지난 3월 기업어음(CP)대란을 겪으며 냉각됐던 PF유동화시장이 더욱 움추러들 공산이 크다. 코로나19 여파로 단기금융시장이 얼어붙으면서 증권사가 채무 보증한 즉, 매입을 확약하거나 매입을 약정한 자산유동화기업어음(ABCP)이 시장에서 팔리지 않았다. 3개월물 PF ABCP의 평균금리가 3월 한달간 1.36%에서 2.23%까지 치솟았지만 소화가 안돼 증권사들이 떠안았다.

이에 증권사들은 신규 영업에 엄두를 내지 못한 채 기존 대출자산을 처리하느라 홍역을 앓았다.

코로나19발 부동산 냉각에다 이번 규제안마저 맞물리면 우량 PF를 발굴하기 위한 증권사들의 경쟁이 치열해지고 일감이 줄어든 증권사들의 구조조정이 가속화될 전망이다. 시행업에 미칠 영향도 적지 않다. 자금줄이 막히면서 토지 계약금만으로 개발사업을 벌이는 이른바 ‘묻지마 시행업’은 발붙일 곳이 없게 된다. 자기자본이 풍부한 대형 디벨로퍼나 건설사들이 주요 플레이어로 나설 전망이다.

부동산 상품도 일대 변화를 맞는다. 주거용 중심이 아닌 산업시설이나 상업용 부동산 PF로의 재편에 속도가 붙을 전망이다. 금융위도 이를 유도했다. 이번 규제안에는 산업·상업용 부동산에 대한 채무보증 한도를 완화해 적용했다. 비주거용 부동산은 채무보증 전체 금액의 절반만 규제에 반영한다. 생산적 시설(산업시설·사회기반시설)에 자금을 대라는 취지에서다.

다만 비주거PF로 이동하는게 생각만큼 쉽지않다. 사업성을 평가하기가 어려워서다. 주거시설의 경우 소비자 선호가 워낙 강해 분양 걱정이 많지 않다. 그러나 비주거 상품은 경기 영향이나 입지 등 외생 변수가 많다.

그간 증권사들은 시장 변화에 맞춰 건설사가 좋아할 만한 PF금융상품을 내놨고 그 덕에 부동산금융 강자로 군림할 수 있었다. 새로운 도전 앞에 놓인 증권사들이 이번에도 변신을 잘해 비주거 PF사업을 확대할 것이다.

물류창고나 지식산업센터, 데이터센터 등의 미래형 부동산 선점을 가속화할 것으로 보인다. 다만 사업성을 잘 평가하고 금융을 어떻게 구조화할 것이냐가 숙제다. 재편에 성공한다면 첨단 디지털산업 육성을 꾀하는 정부 정책과 잘 맞는다. 그러니 규제 완화에 그치지 말고 비주거사업 PF에 대한 전면적 지원대책을 내놨으면 한다.

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