코로나에 더 뜬 `데이터센터 리츠`……

코로나에 더 뜬 `데이터센터 리츠`…에퀴닉스·디지털리얼티 한국行

물류창고매매,물류센타매매

데이터센터는 24시간 운영되는 서버를 설치해 안전하게 고객과 기업의 정보를 보관하는 시설이다. [사진 제공 = PEXELS]

물론 코로나 치료제 및 백신이 상용화되면 과거의 부동산 수요, 공급 그리고 투자 메커니즘으로 회귀할 수도 있다. 하지만 현재까지는 코로나의 시대적 흐름으로 비대면 및 4차 산업 비즈니스와 연계된 부동산 자산들이 각광받고 있다. 데이터센터와 물류창고가 대표적인 코로나 수혜 자산들이다. 코로나19 수혜 핵심 자산으로 떠오른 데이터센터에 대해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠다.

데이터센터는 쉽게 설명하면 각종 데이터를 모아두는 시설이다. 아마존, 마이크로소프트 등 온라인 비즈니스 사업자들에는 데이터센터가 필수적인 시설이다. 위 기업들처럼 정보기술(IT)기업뿐만 아니라 비즈니스 포트폴리오 중에서 일정 규모 이상의 온라인 비즈니스가 있다면 데이터센터에 대한 수요는 필수다. 데이터센터는 24시간 운영되는 서버를 설치해 안전하게 고객과 기업의 정보를 보관하는 시설이다. 최근 국내에서도 네이버가 데이터센터 확장을 추진 중이다. 한국데이터센터연합회에 따르면 지난해 국내에 158개의 데이터센터가 운영 중이다. 원래 기업체들은 직접 보유하고 운영하는 `엔터프라이즈(Enterprise) 데이터센터` 형태였지만 4차 산업 도래와 함께 폭발적인 트래픽 증가와 그에 따른 속도의 둔화 현상 등으로 전문 오퍼레이터가 관리하고 운영하는 `코로케이션(Colocation)데이터센터`를 임차하는 비즈니스 모델이 확장되고 있다.

기업들이 직접 보유하거나 운영하는 것이 아니라 일부 서버 공간을 임차 및 관리해주는 `코로케이션 데이터센터`가 최근 더 각광받고 있다.

기업들이 코로케이션 데이터센터를 임차하는 가장 큰 이유는 효율성이다. 기업들이 온라인 비즈니스를 할 때 트래픽의 변동성은 크다. 그러므로 직접 데이터센터를 보유 및 운영하기에는 불확실성으로 인해 비효율적이고 경제적이지 못하다. 게다가 데이터센터는 특수 부동산이다. 초기에 데이터센터를 구축하는 인프라스트럭처 설계에 투자 자본이 많이 소요되고 운영을 위한 주변 환경 그리고 수요자와의 거리 등 고려해야 하는 입지적 조건들이 많다. 또 다른 목적으로 활용하기에도 물리적으로 어려운 자산이다.

그렇기 때문에 직접 보유를 하기 위해서는 상당한 리스크가 뒤따르므로 외부 전문가에게 외주를 준다.

안정성 문제도 있다. 데이터센터 운영에 있어서 충분한 전기 확보, 환기, 냉방 및 보안 시설 그리고 운영의 전문성이 필수이다. 특히 데이터센터 작동이 멈췄을 경우에 빠르게 원상 회복할 수 있는 인프라와 전문성이야말로 핵심 경쟁력으로 꼭 요구된다.

세계적인 IT기업들이 가장 많은 미국에는 데이터센터만 전문적으로 운용 및 투자하는 상장 리츠들이 많다. 리츠란 주식시장에서 투자자들로부터 돈을 모아 부동산에 투자하는 상품을 말한다. 이런 리츠사 중에서 미국의 선두주자인 에퀴닉스(equinix)와 디지털리얼티(Digital Realty)는 전 세계 주요국에 진출하면서 크게 성장했고 앞으로도 지속적으로 성장할 것으로 예상된다. 에퀴닉스는 2015년 상장 후에 주가가 약 260% 뛰었고, 같은 기간 디지털리얼티도 약 160% 올랐다. 이 기간 미국 대형사 위주로 구성된 시장 지표인 S&P500은 약 60% 성장했다는 점에서 괄목상대할 만하다. 참고로 2020년 7월 기준 에퀴닉스는 시가총액이 약 77조원으로 SK하이닉스(시총 약 62조원)보다 큰 규모이고, 디지털리얼티의 시총은 약 46조원으로 한국의 네이버(시총 약 45조원)와 비슷한 수준이다.

더 나아가 데이터센터 리츠사들의 성장이 주목되는 이유는 4차 산업혁명 관련 산업의 성장세 때문이다. 글로벌 모바일 데이터 수요는 2025년까지 연평균 27% 증가가 예상되고, 사물인터넷은 2022년까지 연평균 34% 성장 전망이 나오고 있다. 인공지능(AI) 시장도 2025년까지 연평균 45% 성장이 예상된다. 마지막으로 5G 상용화로 인해 4G보다 2.5배 트래픽이 급증할 것으로 예상된다는 점이다.

지난해 에퀴닉스와 디지털리얼티는 한국 진출을 선언한 바 있다. 현재까지 아시아에서는 싱가포르와 홍콩이 이 분야를 선도해 왔다. 하지만 한국이 추월할 가능성도 있다. 한국은 우선 각종 자연재해에 비교적 안전한 편이고, 둘째 모바일 보급률이 약 95%로 인터넷 인프라가 가장 발달한 나라 중 한 곳이며, 마지막으로 세계적으로 가장 싼 산업용 전기요금과 정부의 친화적인 디지털 혁신 정책으로 데이터센터 사업자들에게 좋은 환경을 조성하고 있기 때문이다. 부동산 투자자라면 코로나 시대에 발맞춰 국내외 데이터센터 투자에 관심을 기울여야 한다

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2020/08/859963/

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