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내년 대거 만기···해외부동산펀드 코로나發 손실 눈덩이

빌딩매매

해외부동산 펀드의 손실 규모가 확대될 조짐을 보이고 있다. 코로나19 여파로 임대료 수입도 줄어든 데다 자산매각 지연 등이 손실률 확대를 견인했다.
비대면 문화 확산으로 기초자산인 오피스 빌딩 공실률이 늘어나 추가 손실도 우려된다.
14일 한국펀드평가에 따르면, 지난 12일 기준 43개 해외부동산펀드의 연초 이후 평균 수익률은 -1.19%를 기록했다. 이 가운데 손실을 본 18개 펀드의 평균 수익률은 -12.20%에 육박했다.

올 6월 말까지만 해도 평균 수익률 1.99%로 플러스를 기록하던 해외부동산펀드가 2개월 만에 마이너스 전환된 것이다.

펀드별로는 '한화연금저축아시아리츠부동산자‘의 수익률이 -19.47%로 가장 좋지 않았다. 또 '한화글로벌리츠부동산자2’도 -17.48%로 10% 넘는 손실률을 기록했다.

이와 같이 수익 불안이 지속되면서 해외부동산펀드 상품을 판매한 증권사와 시중은행들은 틈틈이 기초자산의 내역 및 상태를 점검하고 있는 것으로 전해졌다.

가장 큰 우려는 짧은 만기의 해외부동산펀드다. 통상 해외부동산펀드는 해외 건물에 투자해 임대수익을 벌어들이는 구조다. 수익률을 더 높이고 싶을 경우, 메자닌(중순위) 대출에 투자한다.

높은 수익률이 가능하지만 배당 순위가 선순위 투자자들 다음이다. 시장이 좋을 때는 문제가 없지만, 반대의 경우 배당을 받지 못할 우려가 생긴다.

지난해 2월 출시된 ‘하나대체투자전문투자형사모부동산신탁 96호’도 미국 보스턴 시포트지역 고급 콘도미엄 및 리테일 개발사업에 메자닌 대출 형태로 투자하는 사모 해외부동산펀드다. 중간 환매가 불가능한 2년 9개월의 짧은 만기를 가지고 있다.

현재 시포트 콘도미엄은 준공이 완료돼 입주가 시작됐지만, 임대공고는 끊임없이 올라오고 있다. 스탯티스타(Statista)에 따르면 보스턴 시포트 지역의 2020년 1분기 평균 공실률은 14.8%다.

심지어 미래에셋자산운용은 지난 달 브라질 호샤베라 타워에 투자하는 '미래에셋맵스프런티어브라질 월지급식부동산투자신탁1호'에 대한 배당금 지급을 만기일인 2021년 3월 22일 만기까지 잠정중단하기도 했다.

코로나19 여파로 세계적으로 비대면재택근무가 늘어 펀드의 기초자산이 되는 해외부동산 공실률이 확대됐다. 대부분 국내에 설정된 해외부동산펀드들은 오피스 건물을 자산으로 삼는다.

실제 부동산 업체 존스 랭 라셀에 따르면 올 상반기 미국 LA지역의 공장·창고 등 산업용 부동산 공실률은 3.6%로 전년 동기(1.9%)보다 두 배 가량 상승했다.

유럽공실률도 지난해 상반기 최저치를 기록한 이래 빠르게 상승하고 있는 것으로 알려졌다

출처 : 금융소비자뉴스(http://www.newsfc.co.kr)

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