층고제한 풀렸다”…서울 재건축·재…

층고제한 풀렸다”…서울 재건축·재개발 수혜 누릴까 [8·4 공급대책]

정부가 ‘8·4 공급대책’을 통해 서울 재건축·재개발 관련 규제를 조건부로 완화하기로 하면서 침체됐던 정비업계가 활기를 되찾을 지 관심이 모아진다.당장 층고제한이 50층까지 풀리며 조합원 분담금이 줄어드는 점은 긍정적이라는 반응이 있는 반면, 공공 임대 비율이 대폭 늘어난 점은 아킬레스건으로 작용할 수 있다는 반론도 나온다.4일 정부 주택공급확대 TF는 이날 공공참여형 고밀 재건축 방식을 통해 총 5만 가구의 주택공급 방안을 확정했다. 기존 정비 해제 구역에서 대해서도 공공재개발을 적용해 추가로 2만 가구를 공급하기로 했다.

핵심 내용은 한국토지주택공사(LH)·서울도시주택공사(SH) 등 공공이 참여할 경우 기존 250%~300%였던 용적률을 300%~500% 수준으로 완화하고, 층수는 최대 50층까지 허용하는 방안이다.

그동안 서울시는 일반주거지역에 대해 최고 35층까지만 아파트를 지을 수 있도록 층수를 제한해 왔다. 고 박원순 전 시장 시절에 만든 ‘한강변 관리계획’(2013)과 ‘2030 서울플랜’(2014)에 따른 것이다. 한강변에 인접한 동의 경우에는 더 엄격한 ‘스카이라인 관리 원칙’이 적용돼 15층까지만 지을 수 있었다.

용적률 완화와 함께 사업 기간 단축과 조합 자율성 강화라는 ‘당근’도 추가됐다. 정부와 서울시는 “(공공 참여시) 사업 특성에 따라 수권소위 심의 등을 통한 기간 단축을 추진하겠다”면서 “(공공 재건축·재개발 시) 자금 조달·설계 등을 지원하는 공공관리 방식, 조합과 지분을 공유하는 지분참여 방식 등을 조합이 자유롭게 선택 가능하도록 했다”고 설명했다.

반면 증가 용적률의 50%에서 70%까지 기부채납으로 환수하기로 한 점은 조합원 입장에서 부담으로 꼽힌다. 고밀 재건축을 통해 기부채납 받은 주택은 장기공공임대(50%이상) 및 무주택·신혼부부·청년 등을 위한 공공분양(50%이하)으로 활용된다. 공공임대·공공분양의 구체적 공급방식은 지역별 수요와 여건 등에 따라 지자체가 결정할 수 있도록 자율권을 부여하기로 했다.

당장 정비업계에서는 용적률 완화와 사업기간 단축 등 조합원들의 구미가 당길 만한 내용이 상당수 담겼다는 반응이다. 강북의 재건축 조합 관계자는 “소유주들과 의견을 더 나눠봐야 하겠지만, 규모도 크지 않고 용적률까지 낮아 그동안 사업성에 대한 고민이 많았다”면서 “임대 물량이 다소 늘어나더라도 일반분양분이 더해지는 만큼 찬성을 받을 여지가 있다”고 설명했다.

반면 선제적으로 공공재건축·재개발을 추진하는 정비사업장의 상황을 지켜보고 천천히 결정하겠다는 분위기도 감지된다. 강남권의 경우 임대비율 증가에 부담을 느끼는 조합원들이 상당수여서 여전히 추진이 쉽지 않을 수 있다는 관측도 나온다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 “수요자들의 선호도가 높은 서울 도심에서 주택공급이 가능한 가장 확실한 방법은 재개발·재건축이 거의 유일하다”면서 “앞으로 공급 시그널이 예측 가능한 수준에서 꾸준히 나온다면 장기적으로는 집값 안정에 긍정적인 역할을 할 것”이라고 지적했다.여의도 한 재건축 아파트의 소유주는 “각종 불이익을 감수하면서까지 무리하게 재건축을 추진할 생각은 없다”면서 “언론에서 거론되고 있는 대표적인 단지들이 추진하는 상황을 면밀히 지켜보고 추후에 (공공재건축) 참여 여부를 결정할 것”이라고 조언했다.

정부 측은 “시장 영향을 면밀하게 모니터링하여 시장 과열 발생 시 관계기관 합동 실거래 조사 등을 통해 시장관리하겠다”면서 “재건축 단지 과열, 인근 단지에 대한 가격 영향 등이 지속 관찰될 경우에는 토지거래 허가구역 지정도 검토할 것”이라고 밝혔다.

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