서울 주거지역 용적률 20년 만에 상향…

서울 주거지역 용적률 20년 만에 상향…최대800% 검토

정부가 서울 주거지역의 용적률을 20년 만에 올리는 것을 검토하고 있다. 주택공급 확대 태스크포스(TF)에서 이번 주 발표를 앞두고 공급 확대 방편으로 고밀 주거지 개발을 위한 준주거의 용적률을 기존 500%(서울시 조례상 400%)에서 800%까지 끌어올리는 것을 본격적으로 논의하면서다. 800% 용적률은 서울시 조례상 일반상업지역의 용적률과 같다.
26일 정부 관계자는 “주거지역의 밀도를 높이기 위한 현실적인 대안으로 준주거의 용적률을 높이는 방안을 TF에서 적극적으로 검토하고 있다”며 “관련 시행령을 어떻게 바꿀지 협의 중”이라고 밝혔다.

2000년 도시계획법 개정 이래 20년 만의 조정

단순 수치상으로 보면 준주거지역의 용적률을 높이는 것은 큰 의미가 없어 보인다. 면적으로 보면 서울 전체 주거지역(3억2602만4047㎡) 중 4%밖에 안 된다. 지금껏 상업지역과 주거 지역 사이, 그야말로 완충지대로 두고 있어서다. 준주거는 용적률의 10%가량을 비주거로 개발할 수 있고, 땅의 대부분이 선(線)형으로 흩어져 있다. 통상 아파트가 들어선 곳은 2종 또는 3종 일반 주거지역이다.

이처럼 도심에서 차지하는 비중이 극히 낮은 준주거의 용적률을 800%로 올린다고 공급 효과가 있을까. 정부 관계자는 “일단 준주거지 용적률의 상한선을 최대치로 올려놓은 뒤 고밀 개발 요구가 있으면 용도 변경(일반주거→준주거)을 통해 개발할 수 있게 하고, 높아진 용적률의 절반가량을 임대주택 등으로 공공기여(기부채납)를 받겠다는 복안”이라고 밝혔다.


즉 정부의 노림수(타깃)는 기존 준주거지역이 아니라 고밀 개발을 원하는 일반 주거지역이라는 의미다. 아파트가 들어선 곳은 통상 2종 또는 3종 일반 주거지역이다. 서울시 조례상 3종 일반주거지역의 용적률 최고치는 250%다. 하지만 서울시는 사실상 용적률 210%로 제한하면서 조례상의 최대치까지 원할 경우 기부채납 등을 요구하고 있다. 3종 주거지인 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 현재 용적률이 204%다. 은마아파트의 경우 준주거로 용도 변경을 하지 않는 한 사업성이 없다.

정부는 주거지 중 가장 비중이 큰 2~3종 일반주거지역의 용적률을 조금씩 상향하는 방안도 검토했으나, 준주거지역에 한해 용적률을 대폭 올리는 것이 더 효과적일 것이라고 보고 있다. 고밀 개발이 필요한 것은 서울뿐인데 이를 위해 법 전체를 바꾸는 게 부담스럽다는 지적이다. 이에 따라 특별시에 한해 준주거의 용적률을 상향한다는 식의 단서조항을 달 전망이다.

은마아파트도 준주거로 초고층 가능하지만 기부채납이 관건

서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. ［뉴시스］

용도 변경에 대한 인허가 권한은 지방자치단체(지자체)가 갖고 있다. 재건축 조합이 고밀 개발을 원하면 용도 변경을 하고, 그만큼 공공기여를 받겠다는 계획이다. 이번에 준주거의 용적률이 올라가면 50층을 훌쩍 넘어서는 고층 아파트 단지가 서울에서 지어질 전망이다. 물론 서울시가 일반주거지역을 1~3종으로 나누듯 준주거 역시 세분화해 관리할 것으로 보인다.

이번에 주거지역에 대한 용적률 상향이 이뤄지면 2000년에 현재의 주거지 용적률 체계가 갖춰진 이래 20년만의 조정이다. 2000년 도시계획법(현 국토의 계획 및 이용에 관한 법률)이 전면 개정되면서 서울시는 이에 따라 도시계획 조례를 제정하고 일반 주거지역을 1~3종으로 세분화하는 등 주거지 용적률을 조정했다.

당시 핵심은 ‘용적률 하향’이었다. 양재섭 서울연구원 도시공간연구실 선임연구원은 “2000년 이전까지 일반 주거지역은 모두 400%로 관리됐으나 난개발 등의 우려로 1~3종으로 세분화하고 3종의 경우 조례상 250%, 국계법상 300%로 용적률을 낮췄다”고 밝혔다. 1998년 준공한 서울 돈암동 해오름한신한진아파트가 비탈길에 용적률 276%로 지어져 장벽처럼 보이면서 논란에 불을 지피기도 했다.

양 연구원은 “용적률 상향도 아닌 하향이었지만 당시 외환위기를 거쳐 건설 경기가 안 좋았던 터라 큰 틀에서 합의가 됐다”고 덧붙였다.

김현미 장관 "용산 정비창 용적률 더 높이겠다"

김현미 국토교통부 장관이 23일 국회 본회의에서 열린 경제에관한 대정부질문에 참석, 답변하고 있다. ［연합뉴스］

공급 부족 논란에 서울은 어느 때보다 고밀 개발에 대한 압력이 커진 상태다. 정부는 조만간 발표할 서울 주택공급 확대방안에 서울 용산역 정비창 부지의 용적률도 높여 고밀 개발한다는 방안도 포함할 전망이다.

김현미 국토부 장관은 지난 23일 국회 경제 분야 대정부질문에서 “용산 정비창의 용적률 높여 8000가구보다 더 짓겠다”고 밝혔다.

[출처: 중앙일보] [단독]서울 주거지역 용적률 20년 만에 상향…최대800% 검토

부동산뉴스