서울 상업용지 고층개발 더 까다로워…

서울 상업용지 고층개발 더 까다로워진다

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서울시가 토지의 이용과 건물의 건폐율·용적률 등을 제한하는 용도지역 체계를 재편한다. 용도지역을 세분화해 특성이 서로 다른 지역들이 같은 기준을 적용받아 획일적으로 개발되는 부작용을 막기 위한 조치다.
하지만 세분화되는 용도지역이 대부분 용적률 등을 더 낮추는 방향으로 움직일 가능성이 높아 논란이 예상된다. 예를 들어 일반상업지역(용적률 800%)은 일반상업지역과 특성관리형(용적률 400%)으로 나누는 방안이 검토되고 있는데, 상업지역 개발을 더 힘들게 만든다는 지적이 나온다.

12일 서울시와 부동산 업계에 따르면 시는 최근 용도지역 체계를 재편하는 작업에 착수했다. 곧 전략계획 수립을 위한 연구용역을 준비 중인 것으로 알려졌다.

현재 서울시는 용도지역을 주거지역은 △1종 전용 △2종 전용 △1종 일반 △2종 일반 △3종 일반 △준주거로 나누고, 상업지역은 △중심 △일반 △근린 △유통으로 나눠 관리하고 있다.

서울시는 여기서 용도지역을 세분화하는 방안을 검토하고 있다. 핵심은 상업지역과 준주거지역에 몰려 있다. 단일 유형인 일반상업지역은 `특성관리형 일반상업지역`과 `일반상업지역`으로 나누는 방안을 내놨다. 익선동 등 고층 건물이 도시 미관상 필요 없다고 판단되는 곳에 특성관리형을 도입한다는 것이 시의 구상이다.

준주거지역(현행 용적률 400%)은 △7층·용적률 200% △중고밀·250% △고밀·600% 등을 신설해 4개의 용도지역으로 관리하는 방안을 고려하고 있다.

서울시가 이 같은 연구에 나선 이유는 현행 용도지역 체계가 성숙기에 접어든 서울의 특성을 반영하지 못한다는 지적이 계속 제기됐기 때문이다. 용도지역이 한번 정해지면 지역 특성과는 무관하게 용도·용적률·건폐율이 일괄적으로 적용되기 때문에 다양한 도시개발 수요를 담아내지 못한다는 것이다.

개발업계에서는 용도지역 세분화 필요성을 인정하면서도 서울시 움직임에 대해선 우려하고 있다. 세분화 방안이 대부분 규제를 강화하는 방향이기 때문이다. 이번에 시가 발주하는 연구용역은 2016년 서울시가 국토학회에 의뢰해 진행한 용도지역 재편 연구를 전제로 한다.

문제는 2016년 연구용역 결과를 그대로 적용할 경우 서울 내 용도지역이 총 16개에서 21개까지 늘어난다는 것이다. 어떤 용도로 지정되느냐에 따라 사업성이 크게 차이가 나기 때문에 개발업자 입장에선 규제 권한이 있는 서울시의 눈치를 더 볼 수밖에 없다. 개발업계 한 고위 관계자는 "미국과 같은 경우는 용적률을 서로 민간에서 거래하는 등 민간의 자율성을 더 중시하는데, 서울시의 용도지역 세분화는 시대에 역행하는 조치"라고 꼬집었다.

이에 용도지역 세분화보다는 21세기 스카이라인 조성에 맞게 고층개발에 대한 규제완화에 더욱 힘을 실어야 한다는 목소리가 나온다.

실제로 2016년 연구용역에 따르면 용적률 1000%를 적용받는 중심상업지역은 △광역중심육성형 중심상업지역(1000%) △도심육성형 중심상업지역(1500%)으로 나누는 안이 제안된 바 있다.

최창욱 건물과사람들 대표는 "뉴욕이나 도쿄 긴자는 규제를 풀고 도시 활성화에 성공했다"며 "통합개발 기회를 열어준 해외 사례를 참고해야 한다"고 했다. 서울시는 이에 대해 "이제 막 연구용역을 발주하는 단계라 아직 확정된 건 하나도 없다"고 밝혔다. 실제 해당 연구용역이 도시계획에 적용되기까진 최소 2년 정도의 시간이 걸릴 전망이다.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/04/383921/

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