내년 5월, 청담동 명품거리에 김희애 …

내년 5월, 청담동 명품거리에 김희애 빌딩 들어선다

톱스타는 대부분 건물 하나쯤은 가지고 있다. 1983년 열일곱의 나이에 영화 ‘스무해 첫째날’로 데뷔, 최근 드라마 ‘부부의 세계’에 이르기까지 30여 년 동안 최정상을 유지해온 김희애(54)도 마찬가지. 그는 14년 전 땅값 비싸기로 소문난 서울 강남구 청담동 명품거리에 1백19억원을 들여 주차장을 매입했다.

그런데 엄밀히 말해 주차장은 건물과는 전혀 다르기 때문에 그동안 김희애를 건물주라고 부르기엔 무리가 있었다. 김희애는 주차장을 통해 매달 약 3천만원의 주차요금 수익을 올렸을 것으로 추측된다. 서민들이 보기엔 높은 금액이지만 강남권 빌딩의 임대수익과 비교하면 수익률이 높은 편은 아니다. 그룹 빅뱅의 대성은 3년 전 3백10억원을 들여 매입한 강남의 한 빌딩을 통해 매월 1억원가량의 임대수익을 올린 것으로 알려졌다. 이러한 이유로 부동산 업계에서는 김희애가 언젠가 주차장을 헐고 건물을 지어 올릴 것으로 내다봤다.

국제 건축 공모 휩쓴 건축사무소가 설계 맡아

김희애는 지난해 11월 주차장을 헐고 건물 신축 공사를 시작했다.

3월 말 김희애가 청담동에 보유한 대지면적 382.5㎡짜리 ‘한남주차장’을 철거하고 지하 4층, 지상 5층 규모의 건물을 신축한다는 소식이 전해졌다. 김희애가 보유했던 주차장은 구찌, 아르마니, 루이비통 등 명품 플래그십 스토어가 즐비한 청담동 명품거리 대로변에서 한 블록 안쪽의 이면도로 코너에 위치해 있다. 이곳은 준주거지역으로 용적률 200~500%, 제2종 근린생활시설 신축이 가능하다.

4월 초 현장을 찾았을 때 공사 가림막 안쪽으로 터파기 공사가 한창이었다. 현장에 있던 시공사 관계자에게 언제부터 공사를 시작했는지 묻자 “지난해 11월 중순부터 시작했다”는 대답이 돌아왔다. 건물이 완공되는 시점에 대해서는 “공사 기간이 내년 5월까지라 그때쯤 완공될 것”이라고 말했다.

현장을 둘러보니 지대가 완만한 경사를 이루고 있었다. 바로 옆 건물도 경사지에 들어서 정면에서는 1층으로 보이는 곳이 옆으로 돌아가 보면 지하 1층처럼 보이기도 했다. 김희애 건물 역시 이런 형태로 지어져 정면에서는 지상 6층처럼 보이는 효과가 기대된다.

건물 설계를 진행하는 곳은 엔이이디(N.E.E.D.) 건축사무소다. 건축가 김성우, 김상목 소장이 2008년 미국 건축사협회 뉴욕지부 주관 ENYA(Emerging New York Architects) 국제현상설계에서 대상을 차지한 것을 계기로 서울과 뉴욕에 개소한 곳이다. 당시 두 사람은 뉴욕 남부의 항구 어시장 인근 지역을 재개발하는 프로젝트로 물 위에 떠 있는 십자형 구조물을 활용해 대규모 해상공원을 조성하는 설계안을 내 창의성을 인정받았다.

김희애가 엔이이디 건축사무소를 선택한 것도 이러한 창의성을 높게 평가했기 때문으로 추측된다. 이후 엔이이디 건축사무소는 한국에서 각종 프로젝트를 진행했는데 강남구 역삼동에 위치한 더북컴퍼니 사옥, 충북 음성군 코리아 크래프트 브루어리 등을 설계했다. 특히 더북컴퍼니 사옥의 경우 2017년 서울시건축상 최우수상, 2018 미국 건축사협회 뉴욕지부 건축 준공작부문 우수상 등을 기록했다. 이러한 이유로 김희애 건물 역시 독특하면서도 창의적인 모습으로 탄생할 것이라 기대된다.

신축 이후 시세가 껑충 뛸 것은 당연지사. 바로 맞은편 루마스 갤러리가 지난해 9월 3.3㎡당 약 1억2천3백만원에 거래됐는데 30년 전에 준공된 점을 감안하면 김희애 건물의 가치는 이보다 훨씬 높을 것으로 추측된다. 부동산 전문가들은 완공 이후 시세를 2백50억~3백억원으로 점치고 있다.

입지는 좋지만 임대수익률은 글쎄…

2006년 김희애가 주차장 부지를 사들였던 1백19억원과 비교하면 2배 이상 가격이 뛰는 셈. 이는 상당히 성공한 투자라는 것이 부동산 업계의 평가다. 빌딩중개법인 빌사남(빌딩을 사랑하는 남자)의 김윤수 대표는 “해당 건물은 이면도로에 위치하지만 코너에 있어 대로변에서도 바로 보여 입지가 좋은 편에 속한다. 신축 후 임대를 놓을 때도 임대료를 높게 받을 수 있고, 공실도 적을 것으로 보인다”고 말했다.

임대수익에 대해서는 보수적으로 접근해야 한다는 지적도 나온다. 통상 상가나 건물의 임대수익률은 빌딩 가액의 3.5~4%로 본다. 그러나 최근 코로나19 확산 여파로 강남권 건물의 임대수익률은 2%대로 떨어진 상태다. 특히 청담동은 대중교통 접근성이 떨어져 임대수익률이 높지 않다. 명품 브랜드들이 들어서 있는 것도 제품을 팔기 위해서라기보다 브랜드의 이미지 제고를 위한 측면이라는 평가가 지배적이다. 내년 5월 건물이 완공된다 하더라도 코로나19로 인한 팬데믹 여파가 완전히 가실 것이란 보장이 없다. 때문에 김 대표는 “입지가 좋고 신축 건물이라는 장점을 적용했을 경우 임대수익률은 최대 3.5% 정도로 잡을 수 있다. 이렇게 했을 때 월 9천만원 정도의 임대수익이 예상된다”고 전망했다.

건물을 매입하려는 이들 가운데 임대수익을 보고 접근하는 경우도 있지만 매각 이후 시세차익을 노리는 경우도 많다. 김희애가 완공 이후 건물을 3백억원에 매각한다면 적어도 1백억원대 시세차익을 얻을 수 있다. 그러나 이에 대해 의문을 품는 시각도 존재한다. 3백억원은 지나친 가격이라는 것. 또 다른 부동산 전문가는 “그 가격이면 강남권에서도 대로변에 위치한 건물을 살 수 있다. 청담동 명품거리라고 해도 굳이 이면도로에 들어앉은 건물을 살 이유가 없다. 특히나 청담동은 대중교통도 마땅치 않아 지하철 강남역이나 신사역 주변 상업지역에 비해 임대수익도 잘 나오지 않는다. 기대수익률만 놓고 보면 매력적인 가격은 아니다”라고 평가했다.

다만 과시용으로 사려는 이가 있을 것이란 의견을 덧붙였다. 그는 “청담동 명품거리의 건물들은 보유했다는 것만으로도 재력을 과시할 수 있는 수단이 된다. 실제로 비강남권에 건물을 여럿 가진 건물주 가운데 마지막엔 청담동 빌딩을 한 채 매입하고 싶어 하는 이가 더러 있다”고 말했다.

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