6월부터 신규 부동산펀드 세금폭탄 맞…

6월부터 신규 부동산펀드 세금폭탄 맞는다

행정안전부가 사모 부동산펀드에 대한 분리과세 혜택을 2년 유예하기로 했지만 신규 부동산펀드는 그대로 합산과세 적용을 받아 사모펀드 시장 위축이 우려되고 있다. 업계에서는 신규 부동산펀드는 토지분 재산세 및 종합부동산세 1%포인트 상승에 세후 수익률 하락이 불가피하다고 보고 있다.
25일 행정안전부에 따르면 사모형 부동산펀드와 리츠가 소유한 토지에 대해 재산세 분리과세 폐지 시점을 2년 연장하기로 한 재산세법 시행령 개정안을 26일 국무회의에 상정한 후 6월 2일 공포할 예정이다. 이를 통해 내년까지 사모 부동산펀드는 분리과세 혜택을 받게 된다.

행정안전부는 지난해 4월엔 사모형 부동산펀드 소유 토지, 종교단체·학교법인·사회복지법인 등 비영리사업자가 소유하고 있는 수익용 토지에 대해 분리과세 필요성이 적다고 보고 종합·별도 합산과세 대상으로 환원하는 내용의 개정안을 입법예고했다. 업계 반발로 개정안 공포가 미뤄지다가 올 들어 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 부각되자 정부는 합산과세 시행 시기를 연장하기로 했다. 내년 4월 이후에도 한꺼번에 합산과세 대상에 포함시키지 않고 1년에 20%씩 점진적으로 세 부담을 줄여주겠다는 방침을 정했다. 지난해 말 기준 44조원(설정액)에 달하는 국내 부동산 사모펀드들이 한숨을 돌리게 된 것이다.

그러나 기존에 설정된 부동산펀드만 대상으로 해 신규 부동산펀드의 타격은 불가피해졌다. 토지분에 대한 재산세 부과 시점은 매년 6월 1일이기 때문에 이달 31일까지 설정된 부동산펀드의 토지에 대해서만 분리과세 대상이 된다. 행안부 부동산세제과 관계자는 "분리과세 혜택은 종전 부동산펀드 투자자를 보호하기 위해 2년간 연장하고 그 후에도 연차적으로 합산과세 대상에 포함시키기로 했다"며 "시행령 공포 이후 설정되는 신규 부동산펀드는 분리과세 대상에 포함되지 않는다"고 말했다. 이에 따라 기존 부동산펀드와 신규 부동산펀드 간 예상 수익률 격차가 커질 것으로 보인다. 토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우는 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다. 분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다. 자산운용 업계에선 이 때문에 신규 부동산펀드는 기존에 설정된 부동산펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 이 경우 세후 목표 수익률 역시 낮아질 수밖에 없다.

업계에선 이번에 신규 부동산펀드가 제외된 것 때문에 당분간 사모 부동산펀드 출시는 위축될 것이라 보고 있다. 공모펀드와 기존 부동산펀드가 분리과세 혜택을 누리고 있고 코로나19로 인한 부동산 경기 위축까지 더해진 상황에서 사모 부동산펀드 설정은 쉽지 않기 때문이다.

일각에서는 이번 시행령 개정안 공포가 얼마 남지 않아 시간적 여유가 없다는 불만이 나온다. 입법예고가 미흡하다는 절차적 문제점까지 지적하고 있다. 한 자산운용사 대표는 "행안부는 지난해 4월 지방세 개정안 입법예고를 하기는 했지만 이번에 기존 펀드에 대해 분리과세 혜택을 연장하기로 한 이상 입법예고를 다시 해야 한다고 본다"며 "입법예고를 새로 하지 않는 것은 일종의 절차상 하자로도 볼 수 있다"고 말했다. 이에 대해 행안부 관계자는 "기존 펀드에 대해서 합산과세를 하기로 했다가 분리과세로 혜택을 주는 것이라 완화된 정책이라 볼 수 있다"며 "법제처 등과 상의를 했지만 이 경우는 별도의 입법예고가 필요 없다는 결론을 내렸다"고 말했다.

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