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포스트 코로나 시대, 상업용 부동산 시장의 향방은?

도시경제] 코로나19 사태의 확산에 따른 실물경제의 충격이 큰 가운데 사회적 거리두기로 쇼핑, 관광 등 대면 소비활동의 급감으로 인해 상업용 부동산 시장의 침체도 본격화되고 있다.

한국감정원에서 발표한 2020년 1분기 상업용 부동산 임대동향조사 결과에 따르면 오피스 및 모든 상가 유형에서 전분기 대비 임대료, 투자수익률이 하락하고 공실률이 다소 증가한 것으로 나타났다. 특히, 상가의 경우 코로나19의 확산에 따른 사회적 거리두기의 영향으로 내수가 위축된 가운데 기업경기와 소비심리 등이 둔화하면서 전분기 대비 임대료 및 투자수익률이 하락했다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 전국적으로 전분기 대비 오피스는 0.84% 하락, 상가는 중대형 1.47%, 소규모 1.55%, 집합 1.28% 하락하였다.

서울의 상가 임대가격지수를 살펴보면 중대형 상가의 경우, 명동(-5.65%)·종로(-2.68%) 상권 등에서 관광객 등 유동인구 감소 및 음식점, 판매 업종의 매출 감소 영향 등으로 전분기 대비 1.12% 하락하였다. 그리고 소규모 상가의 경우에도 공덕역(-4.98%)ㆍ광화문(-4.66%) 상권에서 직장인의 수요 감소로 인한 음식점, 주류업종 등의 상권 매출 둔화 영향으로, 남대문(-1.51%) 상권에서 잡화 매장 및 도매시장의 매출이 감소하는 등 전분기 대비 1.61% 하락하였다. 또한 집합 상가의 경우에도 동대문 상권에서 관광객 감소 및 온라인 쇼핑 활성화에 따른 의류 등 도소매 업종 매출 감소 영향 등으로 전분기 대비 0.99% 하락하였다.

한편, 오피스 투자수익률은 전분기 대비 0.51%p 하락한 1.59%, 중대형 상가는 전분기 대비 0.38%p 하락한 1.31%, 소규모 상가는 전분기 대비 0.26%p 하락한 1.17%, 집합 상가는 전분기 대비 0.31%p 하락한 1.45%로 나타났다. 이처럼 상업용 부동산의 투자수익률도 코로나19 등 경기 위축 및 투자수요 감소에 따른 자산가치 상승 둔화와 상권 소비 위축 영향으로 전기대비 하락했다.

그리고 오피스의 공실률은 전분기 대비 0.1%p 증가한 11.1%로 나타난 가운데 상가는 지역경기 침체 및 코로나19로 인한 소비 심리 둔화, 매출 감소 등의 영향으로 중대형 상가 중심으로 공실이 증가한 것으로 나타났다. 그 결과 중대형 상가는 전분기 대비 0.7%p 증가한 11.7%로 공실률이 높았으며, 소규모 상가는 전분기 대비 0.1%p 증가한 5.6%였다.

이러한 상업용 부동산 시장의 침체에 따라 국내 부동산 간접투자 상품도 덩달아 영향을 받고 있는 것으로 나타났다. 부동산펀드, 리츠(REITs) 등 국내 부동산 간접투자 상품의 시장 규모는 올해 4월 말 160조 5000억 원으로 2015년 말 54조 원 대비 3배 정도 성장하였다. 특히, 해외투자 부동산펀드의 설정액은 글로벌 저금리 기조와 주식시장의 높은 변동성으로 인해 2015년 말 13조 5000억 원에서 올 4월 말 58조 2000억 원으로 4배 이상 급증하였다.

그러나 코로나19發 글로벌 경제위기에 따른 국내외 상업용 부동산 시장의 침체로 국내 부동산 간접투자 상품의 수익률이 하락세를 보이고 있는 것이다. 국내 투자 부동산펀드와 해외투자 부동산펀드의 기간수익률이 4월 말 현재 연초 대비 각각 1.83%와 2.45%를 기록하며 최근 1년 기간수익률 5.90%와 8.86% 대비 떨어진 가운데 글로벌 리츠 재간접펀드의 수익률은 4월 말 현재 연초 대비 –12.7%에 달하고 있다. 또한 국내 7개 상장 리츠의 시가총액도 4월 말 현재 1조 7309억 원으로 연초 대비 –15.89%로 KOSPI 지수의 하락폭(-11.38%) 보다 큰 것으로 나타났다.

따라서 현재도 진행 중인 코로나19 사태의 충격이 언제까지 지속될지 불투명한 상황에서 국내외 상업용 부동산 간접투자 상품에 대한 리스크는 그 어느 때보다 큰 것으로 보여 적극적인 리스크 관리가 필요해 보인다.

앞으로 코로나19 사태가 종식된 이후에도 최근 급속하게 활성화된 비대면 문화는 계속될 것이며, 따라서 모든 부문에서의 디지털화는 더욱더 가속될 것으로 전망되고 있다. 그리고 코로나19 사태 이전 수준으로 경제가 회복되는 데에도 코로나19가 완전 종식된 이후 최소 1~2년이 소요될 것으로 예측되고 있는 가운데 쇼핑·관광·여행 등의 대면 소비활동은 이전 수준으로 회귀하지 않을 것이라는 전문가들의 분석이 많다.

따라서 많은 전문가들은 상업용 부동산 시장에서도 섹터별 격차가 심화될 것으로 예측하고 있다. 즉, 대면 소비활동 영역에 속하는 호텔, 숙박, 관광, 쇼핑몰 등 리테일 부문의 침체는 코로나19가 종식된 이후에도 계속되는 반면, 비대면 문화의 확산 및 디지털화라는 메가트렌드에 따라 앞으로는 5G 등 통신 네트워크 인프라 구축과 관련된 셀타워(Cell tower), 데이터 센터, 창고, 물류센터 등 新인프라 부문은 급부상하며 각광받을 것으로 전망하고 있다.

그러므로 앞으로 부동산 직·간접투자에 있어서 포스트 코로나 시대의 이러한 트렌드를 반영할 필요가 있을 것이다.

출처 : 도시경제신문(http://www.citydaily.kr)

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