경기침체로 해외 부동산 투자 '위험' …

경기침체로 해외 부동산 투자 '위험' 확대

코로나19에 따른 경기침체로 글로벌 부동산 투자시장 위험이 커졌다. 실물경제 침체에 따른 수요부진 등으로 인해 상당기간 부동산 가격하락이 불가피할 전망이다. 특히 한계기업들의 디폴트 및 상업용부동산 저당증권(CMBS) 연체율 증가 등으로 상업용 부동산 전반의 약세가 예상된다. 부동산 펀드와 리츠 자금이탈도 잇따라 부동산발 금융시장 불안으로 이어질 수 있다는 우려도 제기됐다.

◆경기회복 전 반등 어려워 = 13일 금융투자업계 부동산 전문가들은 부동산 가격하락이 지속될 것이라며 해외 부동산 투자리스크(위험) 관리를 강화할 필요가 있다고 경고했다. 이들은 소비위축, 기업이익 감소 등으로 인해 상업용 부동산 전반의 약세가 예상된다며, 데이터센터 및 물류시설 등 코로나19 속에서도 강세를 나타내고 있는 부문을 제외하면 경제가 전반적으로 회복하기 전에는 반등하기 어려울 것이라고 내다봤다.

한아름 자본시장연구원 연구원은 특히 호텔과 리테일 부문의 리스크가 크다고 지적했다. 리테일은 소매점, 식료품, 레저 서비스 등의 단기 폐쇄로 손실이 증가했고, 런던 웨스트엔드의 경우 3월 30일 1주 동안 전년대비 93%의 상점이 문을 닫았다. 호텔은 코로나19 확산에 따라 항공 취소와 관광객 금지 및 제한 정책으로 가장 먼저 영향을 받은 상업용 부동산 분야다. 한 연구원은 "유럽의 1분기 호텔 거래량은 전년 동기 대비 1.3%줄어든 47억유로를 기록해 감소폭이 크지 않지만 코로나19의 영향력 및 손실은 2분기 투자에 반영될 것"이라며 "코로나 영향이 올해 말까지 지속될 것으로 예상되는바 실물 경기 악화 및 국제금융시장의 불안으로 파생되는 수익률 저하는 불가피할 것"이라고 예상했다.

미국 부동산 시장도 위기다.

김성택 국제금융센터 전문위원은 "경기하강 위험이 확대되면서 미국 시장에서 모기지 원리금 지불유예 증가, 모기지 서비스 기관 유동성 악화, 부동산 가치 하락에 따른 MBS(주택저당증권) 약세 등으로 모기지발 금융 불안이 재연될 가능성이 있다"고 경고했다.유럽의 경우엔 부동산 가격 하락시 모기지 대출 부실이 은행으로 전가될 위험도 있다. 김 전문위원은 "글로벌 부동산 시장 전반의 약세가 예상되기 때문에 국내 기관의 해외 부동산 투자위험 관리를 강화할 필요가 있다"강조했다.

◆국내 기관투자자, 부동산 위험관리 강화해야 = 해외 부동산 시장의 불안 요소가 국내 기관에 미치는 영향은 투자기관, 투자특성 및 투자부문에 따라 상이하게 나타날 것이라는 예상이다. 기존 국내 기관의 해외 부동산 투자는 우량 임차인 확보 등 안정적인 수익원을 보유한 비중이 높으나 호텔, 리테일 부문은 투자 리스크가 높고 셀다운의 경우 미매각 리스크가 존재한다.

한 연구원은 "국내 기관투자자는 오피스 부문이나 공공섹터를 대상으로 하는 투자 비율이 높고 장기 운용 성향이 강해 매각 시점을 조율하는 등 관련 부문은 손실에 대한 대비가 가능하다"며 "반면 호텔 사업 및 개발과 관련된 경우 코로나19에 따라 관광 및 호텔사업의 단기적 영향이 가시화되고 있으므로 상당한 손실이 예상된다"고 지적했다. 셀다운 목적의 투자 비율이 높은 경우와 지난해 해외부동산 시장 인수 경쟁 등 공격적 투자로 리스크가 증가한 경우에는 코로나19 영향에 대한 위험 노출이 짧은 기간에도 증가할 수 있다. 국내 기관 중 셀다운 사업의 투자 성향이 높은 투자기관은 해외부동산 투자 익스포저가 그 밖의 다른 기관에 비해 높기 때문에 만약 계획됐던 매각이 지연되거나 실패할 경우에는 유동성 부담이 커질 수 있다. 특히 지난해 대규모 거래를 한 투자자들의 경우 올해 계획된 거래 및 유동성 관리 방안 모색이 더욱 필요하다.

한편 글로벌 상업용 부동산 정보기관인 리얼 캐피털 애널리틱(RCA)의 전 세계 주요 도시의 1000달러 이상의 상업용 부동산 거래 집계 결과에 따르면 지난해 국내 기관 투자자의 해외 상업용 부동산 투자액은 170억달러로 아시아 지역 최대액을 기록했다. 2017년 대비 2배 증가했다.

저성장, 저금리에 대한 대응 및 수익원 다각화 기조에 따라 최근 국내 기관 투자자들의 해외부동산투자의 증가세가 지속적으로 이어져 왔으며 국민연금, 보험사, 증권사 등으로 참여자 확대됐다. 지난해 부터는 국내기관의 유럽 상업 부동산 투자액의 40%를 프랑스가 차지할 정도로 프랑스 투자 비중이 증가했고 유럽 주요국 뿐 아니라 기타 지역으로의 투자도 확대했다. 미국, 중국, 싱가포르 등 대부분의 국가에서 유럽에 대한 투자금이 줄어든 반면 한국 투자자들의 투자는 증가해 2019년 3분기 기준 약 120억유로가 유럽 해외부동산에 투자한 상황이다. 지난해 유럽 상업용 부동산 구매 기관 순위에서 한국 기관투자자는 상위 10대 투자기관으로 진입하기도 했다.

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