서주산업개발, 쉐라톤호텔 매각 '철회

5성급 호텔인 '쉐라톤 팔래스 강남' 매각이 없던 일이 됐다. 호텔 운영 주체인 서주산업개발이 매각 의사를 철회했다. 앞서 서주산업개발은 악화한 재무를 점검하기 위해 외부에 재무 컨설팅을 의뢰했다. 자본 유치도 고려대상이었지만, 사실상 매각을 염두에 둔 행보였다.

시장 상황이 녹록치 않아 원하는 수준의 가격으로 매각을 하기 어렵다고 판단한 것으로 보인다. 호텔업황은 이미 경쟁이 심화한 지 오래다. 거기다 올해 초부터 불거진 코로나19 여파로 전망이 불투명하다. 이 같은 상황에서 7년이나 남은 쉐라톤 브랜드 계약기간이 오히려 악재가 됐다. 매수자 입장에서 지속해서 호텔업을 끌고 가기엔 비용이 부담이다. 그렇다고 계약을 해지하기도 쉽지 않았다. 발생할 위약금이 매각가에 영향을 미칠 가능성이 높은 탓이다.

◇본격 프로세스 시작 전 의사 접어

4일 부동산업계에 따르면 서주산업개발이 쉐라톤 팔래스 강남에 대한 매각 의사를 접은 것으로 파악된다. 서주산업개발은 '쉐라톤 팔래스 강남'의 운영법인이다. 호텔업을 시작한 시기는 1981년이다. 이후 거의 반세기에 가까운 시간 동안 한 우물만 팠다.

부동산업계 관계자는 "매각을 염두에 두고 딜로이트안진을 통해 재무 컨설팅을 진행해오다, 최근 관련 작업을 중단한 것으로 안다"며 "본격적인 프로세스가 시작되기도 전에 멈춘 이유는 시장 상황을 고려할 때 원하는 수준의 가격을 받아내기 어려울 것으로 판단한 것 같다"고 말했다.

서주산업개발은 올해 초부터 '쉐라톤 팔래스 강남'의 재무 컨설팅을 진행해왔다. 쉐라톤 팔래스 강남이 악화한 수익성 탓에 재무상태가 나빠졌기 때문이다. 코로나19로 경영상황이 더욱 나빠지면서 결국 자문사를 선정하고 활로 모색에 나섰다. 고려 대상은 매각과 자본유치였다. 물론 시장 전망이 어두운 만큼 매각에 우선순위를 뒀다. 리스크를 안고 자본을 투입할 투자자를 유치하는 게 사실상 불가능에 가깝기 때문이었다.

하지만 본격적인 프로세스가 시작되기도 전에 매각은 없던 일이 됐다. 쉐라톤 팔래스 강남이 매물로 나왔을 때부터 눈독을 들이고 있던 투자자들이 여럿 있었으나, 매도자가 의사를 접으면서 입맛만 다시게 됐다.

부동산업계 관계자는 "쉐라톤 팔래스 강남이 매물로 나오자 몇몇 부동산 디벨로퍼가 인수를 타진했다"며 "지리적인 이점을 살려 주거형 오피스텔뿐만 아니라, 상업용 오피스로의 개발 가능성을 눈여겨봤다"고 말했다.

◇매도자에 불리한 제반 조건

서주산업개발이 매각 의사를 접은 이유는 가격에 있는 것으로 보인다. 부동산업계 관계자는 "현재 시장 상황을 보면 매도자에게 절대적으로 불리하게 전개되고 있다"며 "매도자측에서 원하는 수준의 가격을 받기 어려울 것으로 판단했을 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "사회적 거리두기가 완화되면서 국내의 경우 코로나19 종식에 대한 기대감이 커지고 있다"며 "이에 당분간 상황을 지켜보기로 한 것 같다"고 덧붙였다.

현재 호텔업계는 전 세계적으로 유행하고 있는 코로나19로 몸살을 앓고 있다. 특히 강력한 전염성 탓에 4성급, 5성급 호텔까지 영향을 받고 있다. 사회적 거리두기로 매출의 절반 가량을 차지하는 연회를 비롯한 식음료(F&B) 부문까지 실적 감소세가 뚜렷하다. 여기에 5성급 호텔에 뒤따르는 품위 유지비 성격의 고정비도 만만치 않은 수준이다.

또 향후 발생 가능성이 높은 또다른 전염병 리스크도 무시할 수 없는 요소다. IB업계 관계자는 "전염병은 앞으로도 인류에게 언제든 닥칠 수 있는 위험요소"라며 "호텔업이 다른 업종보다 리스크가 큰데, 이를 감수하고 호텔업에 진출할 원매자가 있을지 모르겠다"고 말했다. 법인 매각 형태로 거래를 진행하기엔 가격 측면에서 제값을 받기 어려운 상황이었던 셈이다.

그렇다고 제값을 받을 가능성이 높은 자산 매각 형태로 진행하기도 어려웠던 것으로 보인다. 자산 매각을 할 경우 매도자는 가격 측면에서 이점이 있다. 법인 매각 시 호텔업을 통해 거둬들이는 현금창출력을 기반으로 가격을 산정하게 된다. 이때도 자산가치가 고려되겠지만, 가치 산정의 핵심은 아니다.

자산 매각을 할 경우 쉐라톤 팔래스 강남의 지리적 이점을 모두 인정받을 수 있다. 호텔 부지가 가치 산정의 기준이 된다. 쉐라톤 팔래스 강남은 강남고속버스터미널 인근에 자리하고 있다. 반포구 일대 땅값을 감안하면 수천억원은 받아낼 수 있다. 이 같은 지리적 이점은 부동산 디벨로퍼가 주목하고 있는 대목이기도 했다.

그런데 7년이나 남은 계약기간이 변수가 됐다. 자산 매각 방식에선 가격에 부정적인 요인이 될 가능성이 높기 때문이다. 자산매각으로 진행한다는 의미는 사실상 호텔업을 접는 것으로 보면 된다. 이때 브랜드 계약 해지가 수반될 텐데, 여기서 발생하는 위약금을 매도자가 부담해야 거래 성사 가능성이 높았다는 게 시장의 시각이다. 그만큼 매도자는 자산 매각도 탐탁지 않았을 것이란 얘기다.

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