인마크운용, '첫 리츠' 고려대역 청년…

인마크운용, '첫 리츠' 고려대역 청년주택 개발 본격화

신축부지매매

인마크리츠운용이 고려대역 인근에서 첫 리츠상품으로 추진 중인 청년주택 개발사업이 본궤도에 올랐다. 최근 인가를 통과해 자금조달 작업이 순차적으로 진행되고 있다. 공공지원 임대주택인 만큼 비교적 안정적 현금창출을 기대할 수 있다는 점에서 사업진행을 결정한 것으로 보인다.

13일 관련 업계에 따르면 인마크리츠운용이 설립한 ‘브이인마크청년주택’ 리츠는 최근 350억원 규모의 대출약정 체결을 승인했다. 동대문 역세권 청년주택 개발에 필요한 재원을 마련하기 위해서다.

해당 리츠의 사업비 규모는 총 871억원 수준으로 파악된다. 이중 150억원을 에쿼티, 나머지는 차입금과 공공주택 매각대금 등을 통해 충당할 것으로 알려졌다. 에쿼티 조달은 주택금융공사(HF) 대출보증 심의가 날때까지 총 3차례에 걸쳐 이뤄지게 된다.

주택금융공사 보증부 PF(프로젝트 파이낸싱) 역시 트렌치 A1과 A2, A3으로 나누어 진행될 예정이다. 각각 350억원, 120억원, 211억원 등 총 680억원 규모다. 트렌치 A1 대출은 브릿지론 상환에 쓰이고 나머지는 건축비 등 제반 사업비로 사용된다.

리츠 측은 이렇게 조달한 자금으로 서울시 동대문구 제기동 일대에서 역세권 청년주택사업을 개발할 계획이다. 고려대역이 가까워 대학생 수요를 기대할 수 있을 것으로 보인다. ㈜브이홀딩스가 대상 사업부지의 소유자와 체결한 매매계약상의 매수인 지위를 ‘브이인마크청년주택’ 리츠가 승계함으로써 땅을 넘겨받는 구조다.

사업규모를 보면 2630.7㎡(795.8평)의 대지면적에 지하 2층~지상 18층, 연면적 1만6812.4㎡(5085.7평)의 건물을 짓는다. 이중 1만4233.7㎡(4305.7평)가 임대주택, 나머지는 근린생활시설로 구성될 예정이다. 주택은 공공 81가구, 민간이 21가구로 짜여졌다.

착공 시기는 8월이 예상되며 준공 목표시점은 2년 뒤인 2023년 8월로 알려졌다. 인마크리츠운용은 리츠를 운용하면서 자산관리를 통해 자산가치를 올리고 10년 뒤 투자회수를 시도할 계획이다. 시장상황을 고려해 우선 리츠 AMC(자산관리회사)나 투자회사 등을 대상으로 일괄매각을 추진하고 여의치 않을 경우 개별매각(분양)도 염두에 두고 있다.

이번 사업은 서울시가 2016년 발표한 역세권 청년주택의 일환이다. 서울시는 지하철역 300m 이내 지역에 만 19세 이상, 39세 이하의 청년 또는 신혼부부를 위한 임대주택을 지을 경우 3년 동안 한시적으로 규제를 낮춰주기로 했다. 민간사업자가 용도 지역 상향, 용적률 완화 등을 인센티브로 제공받고 역세권에 임대주택을 공급하는 방식이다.

임대사업자 입장에서는 임대료가 주변 시세의 85~95% 수준인 만큼 공실 위험이 낮고 임대수익을 안정적으로 가져갈 수 있다는 장점이 있다. 또 의무임대기간을 지나 매각할 때에는 매입시와 달리 용도상향된 토지 기준으로 팔 수 있기 때문에 매각차익도 기대할 수 있다.

인마크리츠운용은 ‘브이인마크청년주택’ 리츠의 운영기간 동안 우선주 투자자에 대해서는 연 평균 5.50%, 보통주 투자자에 대해서는 5.20% 안팎의 배당률 실현을 목표하고 있다. 처분이익을 포함한 내부자수익률(에쿼티 IRR)의 경우 우선주 투자자 7% 중반대, 보통주 투자자에 대해서는 16% 초중반대를 기대하고 있는 것으로 전해졌다.

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