공실 늘고 임대료 하락에 꼬마빌딩 위…

공실 늘고 임대료 하락에 꼬마빌딩 위기론 솔솔… 전문가는 "여전히 매력적

꼬마빌딩매매

코로나 팬데믹으로 올해 상업용 부동산 시장이 침체하면서 꼬마빌딩의 투자에 대한 경고의 목소리가 나오기 시작했다. 하지만 상당수 전문가는 지금이 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산세가 반영된 저평가 구간인데다 자산가치가 높은 만큼 투자할 적기라고 보고 있다.

6일 KB금융그룹의 ‘2021 KB 부동산 보고서(상업용편)’에 따르면 코로나19 장기화와 경기 침체 등으로 상가의 공실 증가, 임대료 하락 등 투자 위험은 커질 것이라는 경고의 목소리가 나왔다.

지난해에는 코로나19 확산에도 불구하고 꼬마빌딩(건물 전체를 1인 또는 공동으로 소유하고 있는 일반 건축물 중 주용도가 근린생활·판매·업무·숙박시설이고 연면적 100㎡ 초과 3000㎡ 이하인 건축물)의 거래가 늘고 가격은 상승했다. 전국적으로 꼬마빌딩의 거래는 2017년 20조원을 돌파하며 고점을 기록한 후 감소세를 보이다 지난해 크게 증가했다.

특히 수도권의 지난해 3분기 누적 거래 액수는 전년 동기 대비 26.7%, 거래총액은 45.6% 늘었다. 서울의 경우 2019년 3분기 7조원 수준이던 거래금액이 2020년 3분기에는 10조6000억원까지 증가했다. 거래 가격 역시 수도권과 비수도권 모두 2015년 이후 꾸준히 상승해 서울의 지난해 3분기 ㎡ 당 가격은 961만4000원에 달했다. 코로나19 사태로 투자 위험이 증가하는 상황이지만, 상대적으로 자산가치의 하락 위험이 낮은 핵심 지역을 중심으로 투자 수요가 집중된 덕분이다.

핵심 지역의 가격은 올랐지만 임대 여건은 매우 나빠진 상태다. 핵심지의 공실률은 오히려 주변지보다도 높다. 한국부동산원에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 중대형 상가(주 용도가 업무용이 아닌 상가이면서 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과 건물)의 공실률은 강남(11.3%), 도심(9.7%), 영등포·신촌(9.4%) 등 중심 상권에서 상대적으로 높게 나타났다. 기타 지역의 공실률이 6.3% 수준인 것과 대조된다.

상권의 활성화 여부를 잘 알 수 있는 1층 임대료 변동률을 살펴보면 2019년 3분기 5.5% 오르던 도심은 지난해 3분기 5.7% 하락세로 돌아섰다. 강남은 -4%에서 -12.8%로 하락 폭이 확대됐고, 영등포·신촌 임대료 변동률도 0.0%에서 -6.5%로 악화했다. 반면 기타지역은 1.6%에서 0.5%로 상승 폭이 줄었지만 오름세를 이어갔다.

공실이 늘고 임대료가 하락하면서 이들 상가의 투자수익률도 하락하고 있다. 2019년 3분기 대비 지난해 3분기 중대형 상가 수익률은 서울 도심 0.95%포인트(P) 하락했고, 강남(-0.92%P), 영등포·신촌(-0.62%P), 기타지역(-0.37%P) 등도 수익률은 모두 하락했다.

보고서는 "최근 꼬마빌딩 투자 요인에는 임대수익보다 자산 가격 상승에 대한 기대가 큰 부분을 차지하고 있지만, 임대 시장 침범과 투자수익률 하락세가 지속된다면 투자 수요 위축은 불가피할 것으로 보인다"고 예상했다. 또 "특히 투자수요가 집중되는 핵심지역이 코로나19의 영향으로 큰 타격을 받고 있다는 점, 상가 임대료 수익에서 높은 비중을 차지하는 1층의 공실이 늘어나고 임대료가 하락하고 있다는 점은 투자 시 주의가 필요한 부분"이라고도 했다.

하지만 부동산 전문가들 중에서는 여전히 꼬마빌딩이 유망한 투자처라는 의견을 가진 경우도 많다. 코로나19 사태로 공실률이나 임대료 상황이 악화된 것은 맞지만, 주택시장 규제 등을 고려했을 때 여전히 꼬마빌딩이 매력적이라는 시각이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "꼬마빌딩의 임대수익률이 전반적으로 떨어지니 코로나 리스크를 고려해야 한다는 게 원칙적으로 틀린 말은 아니다"라면서도 "하지만 꼬마빌딩의 자산가치 상승 속도가 엄청 빠른 게 사실이고, 투자자들은 이미 임대수익 가치를 중요하게 보는 상황은 아니다"라고 했다.

그는 이어 "레버리지를 쓸 수 없는 주식이나 주택시장의 대안으로 상대적으로 대출이 용이하고 세금 부담이 크지 않으면서 일정 수익을 내주는 부동산 상품으로 투

자자들은 여전히 꼬마빌딩을 생각하고 있다"고 했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수도 "코로나 시대에 스타트업은 오히려 더 많이 생기면서 오피스 꼬마빌딩에 대한 수요도 늘고 있다"면서 "식음료업소 위주인 꼬마빌딩 등도 지금은 어렵지만 경제와 상권이 살아날 가능성이 있는 만큼 매수자 우위 시장일 때 투자하는 것도 앞서가는 투자 방법이 될 수 있다"고 했다.

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